Tytuł własności mieszkania w Tajlandii: czym różni się od chanote

Tytuł własności mieszkania w Tajlandii to akt własności lokalu, po tajsku Or Chor 2. Wydaje go urząd gruntowy (Land Office, lokalny oddział Department of Lands) na podstawie ustawy o kondominiach, osobno dla każdego lokalu. Potwierdza, że lokal jest Twój, razem z udziałem w częściach wspólnych budynku. Chanote to inny dokument: tytuł własności do gruntu, a kupujący mieszkanie go nie dostaje.

Stan prawny na 24.10.2026. To informacja ogólna, nie porada prawna. Opisujemy przepisy na podstawie nieoficjalnego angielskiego tłumaczenia ustawy o kondominiach (Condominium Act B.E. 2522, z nowelizacjami do 2008 r.) i opracowań kancelarii, więc rozstrzygający jest tekst tajski. Zanim wpłacisz pieniądze, daj akt własności i wpis w urzędzie do sprawdzenia prawnikowi z uprawnieniami w Tajlandii.

W Polsce stan prawny lokalu sprawdzasz w księdze wieczystej. W Tajlandii rejestr prowadzi urząd gruntowy, a właściciel dostaje swój egzemplarz dokumentu. Drugi zostaje w urzędzie. Dlatego prawnik porównuje oba egzemplarze, o czym piszemy niżej.

W skrócie

• Dokument własności: akt własności lokalu (Or Chor 2), wydawany przez urząd gruntowy dla jednego lokalu. W angielskim tłumaczeniu ustawy nazywa się „apartment title deed”.
• Chanote: pełny tytuł do gruntu. Grunt pod kondominium należy do wszystkich właścicieli lokali wspólnie, a po zarejestrowaniu budynku dokument gruntu zostaje w urzędzie.
• Co jest w akcie: grunt, położenie, powierzchnia i plan lokalu, Twój udział w częściach wspólnych, Twoje nazwisko oraz rejestr praw wpisanych na lokal.
• Jak sprawdzić: prawnik porównuje egzemplarz sprzedającego z wpisem w urzędzie, potwierdza, że sprzedający jest właścicielem, i czyta rejestr pod kątem hipotek i dzierżaw.
• Przy przeniesieniu własności urząd wpisuje je do aktu, a Ty dostajesz egzemplarz właściciela, w którym figurujesz jako właściciel. W nowym budynku akty lokali wydaje się dopiero po zarejestrowaniu budynku jako kondominium, co zwykle następuje po ukończeniu.
• W The Astra Samui, według dewelopera: Freehold w puli zagranicznej: akt własności lokalu wystawiany na nazwisko kupującego.

Który dokument potwierdza, że mieszkanie jest Twoje

Cudzoziemiec, także Polak, co do zasady nie kupi w Tajlandii ziemi. Wyjątkiem jest lokal w kondominium, w ramach puli zagranicznej. Warunki opisujemy w artykule czy Polak może kupić mieszkanie w Tajlandii.

Ustawa sama określa, czym jest dowód własności. W nieoficjalnym angielskim tłumaczeniu ze strony thailandlawonline.com „apartment title deed” to dokument, który wykazuje własność lokalu i współwłasność części wspólnych. W praktyce mówi się o akcie własności lokalu, tytule własności lokalu albo Or Chor 2. W tym artykule piszemy o akcie własności lokalu. Nie myl go z polskim aktem notarialnym: to dokument wydany przez urząd, a nie umowa kupna.

Taki akt istnieje dopiero po rejestracji budynku jako kondominium. Według kancelarii ThaiLawOnline kondominium powstaje dopiero z chwilą rejestracji w Department of Lands na podstawie ustawy. Gdy rejestracja zostaje przyjęta, urząd wydaje akt dla każdego lokalu, zgodnie z zarejestrowanym planem (art. 20). Od tej chwili każdy lokal można osobno sprzedać, obciążyć hipoteką i odziedziczyć.

Wcześniej masz prawa z umów, a nie tytuł własności: najpierw z umowy rezerwacyjnej, potem z umowy kupna (SPA). To obietnice dewelopera, że wybuduje lokal i go przeniesie. Ten etap opisujemy w artykułach o zakupie mieszkania na etapie budowy i o umowie rezerwacyjnej i SPA.

Chanote a tytuł własności lokalu

W ofertach i na forach słowem „chanote” nazywa się czasem także akt mieszkania. To skrót myślowy, który myli właśnie wtedy, gdy trzeba poprosić o właściwy dokument. Prawnie to dwa różne dokumenty.

Kancelaria Tilleke & Gibbins opisuje chanote jako najwyższy poziom tajskich dokumentów gruntowych, który oznacza pełne prawo własności. ThaiLawOnline wymienia chanote i Nor Sor 3 Gor jako dokumenty gruntowe, a Or Chor 2 jako dokument lokalu w kondominium.

Chanote nie znika jednak z tła. Żeby zarejestrować kondominium, właściciel gruntu i budynku składa z wnioskiem dokument własności gruntu (art. 6). Po przyjęciu rejestracji urząd przekazuje ten dokument urzędnikowi gruntowemu, który wpisuje, że grunt podlega ustawie o kondominiach, a dokument zostaje w urzędzie (art. 9). Odtąd nie wpisuje się osobno innych praw do tego gruntu (art. 10). Grunt staje się częścią nieruchomości wspólnej wszystkich właścicieli (art. 15).

Ziemię współdzielisz więc przez swój lokal. Nie masz do niej chanote, a według ThaiLawOnline Twojego udziału w gruncie nie da się oddzielić od lokalu. W praktyce proś o akt własności lokalu, nie o chanote. Jeśli sprzedający pokazuje chanote do „mieszkania”, zapytaj, jakiej działki dotyczy i co właściwie kupujesz.

Co zawiera tytuł własności lokalu

Art. 21 wylicza, co akt musi zawierać co najmniej. Tabela dopisuje, co przy każdej pozycji sprawdzić.

Dwie pozycje wymagają uwagi. Pierwsza to powierzchnia: zapytaj, jak ją zmierzono, na przykład czy wliczono balkony. Opłaty budynku podaje się zwykle za m², więc ta liczba może wpływać na to, ile płacisz co roku. Druga to udział. W nieoficjalnym tłumaczeniu liczy się go jako cenę lokalu w stosunku do ceny wszystkich lokali w chwili wniosku o rejestrację (art. 14). Ustawa dzieli według niego podatki i koszty wspólnych usług między właścicieli (art. 14 i 18), z uwzględnieniem regulaminu budynku.

Akt powstaje w dwóch egzemplarzach: jeden dla właściciela, drugi zostaje w urzędzie (art. 21). To dokument po tajsku, więc poproś prawnika o pisemne tłumaczenie najważniejszych pozycji. Nie opieraj się na tłumaczeniu dostarczonym wyłącznie przez sprzedającego.

Jak sprawdzić tytuł w urzędzie gruntowym

To, co możesz sprawdzić, zależy od etapu. Dla budynku, który nie został jeszcze zarejestrowany, nie ma aktu lokalu do sprawdzenia, więc sprawdzasz dewelopera i grunt. Przy budynku, który stoi, i przy odsprzedaży poproś prawnika o przejście poniższych kroków w urzędzie gruntowym właściwym dla budynku. Według przewodnika Multilaw 2025 kancelarii Tilleke & Gibbins transakcje na nieruchomościach rejestruje się w urzędzie gruntowym prowincji, w której leży nieruchomość.

1. Weź od sprzedającego egzemplarz aktu i kopię jego dokumentu tożsamości. Nazwisko sprzedającego musi zgadzać się z właścicielem wpisanym w akcie.
2. Poproś prawnika, żeby złożył w urzędzie wniosek o udostępnienie zapisu o lokalu. Przewodnik Multilaw pisze, że zapisy urzędu gruntowego są jawne, a zainteresowani mogą uzyskać informacje, takie jak nazwisko obecnego właściciela, jeśli przedstawią wymagane dokumenty, więc wniosek zostaw prawnikowi.
3. Porównaj egzemplarz sprzedającego z zapisem w urzędzie. Urząd trzyma własny egzemplarz każdego aktu, więc oba powinny się zgadzać w każdym szczególe, łącznie z rejestrem praw.
4. Przeczytaj rejestr pod kątem hipotek, dzierżaw i innych wpisanych praw. W felietonie z Bangkok Post z 2012 r. Tilleke & Gibbins zaznaczyli, że hipoteki, służebności i podobne obciążenia gruntu muszą być sporządzone na piśmie i zarejestrowane w urzędzie gruntowym, żeby były ważne, a dzierżawa dłuższa niż trzy lata musi być zarejestrowana. Art. 30 ustawy stosuje przepisy Land Code o rejestracji także do lokali.
5. Poproś o zaświadczenie o braku zaległości. Według art. 29 urząd rejestruje przeniesienie własności lokalu tylko wtedy, gdy lokal jest wolny od zaległości w opłatach wspólnych, co potwierdza zaświadczenie osoby prawnej kondominium (juristic person, czyli podmiotu właścicieli, który zarządza budynkiem). W tłumaczeniu zarządca wydaje je w ciągu 15 dni od wniosku, jeśli właściciel zapłacił. ThaiLawOnline ujmuje to krótko: lokalu z niezapłaconymi opłatami nie da się przenieść. Ten sam artykuł mówi, że wymóg nie dotyczy przeniesienia własności zarejestrowanego przed rejestracją osoby prawnej, co po przeczytaniu z art. 31 może obejmować pierwsze przeniesienie od dewelopera. Prawnik powinien potwierdzić, jakie dokumenty dotyczą Ciebie.
6. Zrób wyszukiwanie spraw sądowych. Ten sam felieton z 2012 r. radzi sprawdzić, czy sprawy sądowe przeciw właścicielowi mogą wpłynąć na nieruchomość.

Gdy kupuje cudzoziemiec, urząd sprawdza też pismo o wolnej puli zagranicznej i bankowy dowód, że pieniądze przyszły z zagranicy w obcej walucie; w nieoficjalnym tłumaczeniu kwota musi pokrywać co najmniej cenę lokalu (art. 19 ter). Pulę opisujemy w artykule o puli zagranicznej 49%, a bankowy dowód w artykule czy Polak może kupić mieszkanie w Tajlandii.

Hipoteka i inne obciążenia

Skoro każdy lokal ma własny akt, można go obciążyć hipoteką osobno. Hipoteka banku na lokalu z odsprzedaży widnieje w rejestrze praw, mniej więcej tak jak w dziale IV polskiej księgi wieczystej. Zanim zapłacisz, poproś prawnika, żeby ustalił ze sprzedającym i jego bankiem, jak dokładnie hipoteka zostanie wykreślona, oraz żeby wykreślenie nastąpiło, zanim zarejestrujesz przeniesienie własności.

W nowym budynku pytanie jest inne. Deweloper mógł obciążyć hipoteką grunt projektu. Ustawa przewiduje taki przypadek, więc samo to nie jest problemem, liczy się to, jak grunt zostanie zwolniony z zastawu. Dotyczą go art. 22 i 23 w nieoficjalnym tłumaczeniu ustawy. Jeśli grunt był obciążony przed rejestracją za zgodą kredytodawcy, urząd wpisuje hipotekę do aktu każdego lokalu razem z kwotą, jaką kredytodawca ma otrzymać z tego lokalu. Art. 23 mówi dalej, że pierwszy nabywca od dewelopera dostaje lokal wolny od tej hipoteki. Potraktuj to jako powód, żeby zapytać, a nie jako gwarancję. Zapytaj dewelopera na piśmie, czy grunt projektu jest obciążony, na rzecz którego kredytodawcy, kto i kiedy płaci kwotę wpisaną na Twój lokal i jak lokal zostanie zwolniony.

Dzierżawa idzie za lokalem. W felietonie z 2012 r. Tilleke & Gibbins zaznaczają, że umowa dzierżawy nieruchomości nie wygasa ze zmianą właściciela: nowy właściciel przejmuje obowiązki poprzedniego wobec najemcy. Jeśli lokal ma zarejestrowaną dzierżawę, sprawdź jej okres, zanim kupisz. Zakup w leasehold też opiera się na zarejestrowanej dzierżawie. Różnice opisujemy w artykule freehold czy leasehold w Tajlandii.

Co dostajesz przy przeniesieniu własności

Przeniesienie rejestruje się w urzędzie gruntowym, przy Tobie i sprzedającym, którym w nowym budynku jest deweloper. Według ThaiLawOnline urzędnik sprawdza pismo o puli zagranicznej, bankowy dowód przelewu w obcej walucie, zaświadczenie o braku zaległości i dokumenty tożsamości obu stron. Przy pierwszym przeniesieniu od dewelopera zaświadczenie o braku zaległości może nie być potrzebne (patrz punkt 5 wyżej), więc poproś prawnika o listę, która dotyczy Ciebie. Opłatę za przeniesienie własności i podatki sprzedającego płaci się przy tym samym stanowisku. W The Astra Samui deweloper podaje: Opłata za przeniesienie własności: 2%, dzielona po połowie (1% po stronie kupującego). W leasehold zapytaj dewelopera, jaka opłata rejestracyjna obowiązuje. Pozostałe koszty zebraliśmy w artykule o kosztach zakupu mieszkania w Tajlandii.

Przy zakupie w freehold wychodzisz z egzemplarzem aktu własności lokalu dla właściciela, z Twoim nazwiskiem. Urząd zachowuje swój egzemplarz (art. 21). Sprawdź go na miejscu: nazwisko jak w paszporcie, numer lokalu, piętro i budynek, powierzchnię, udział we własności części wspólnych oraz to, czy w rejestrze nie ma hipoteki ani innego wpisu, których nie ustalono w umowie.

Akt trzymaj razem z umową kupna i dokumentami z banku po każdej wpłacie, bo mogą się przydać przy sprzedaży. Zrób skan całości. Gdy akt zginie albo będzie mocno uszkodzony, ustawa pozwala właścicielowi wystąpić o duplikat, a oryginał zostaje wtedy unieważniony (art. 25 i 26).

Tytuł własności w The Astra Samui

The Astra Samui to niskie kondominium w stylu resortu w Bophut, na Koh Samui, jeszcze nieukończone. Według dewelopera: Freehold w puli zagranicznej: akt własności lokalu wystawiany na nazwisko kupującego. Deweloper dodaje: Leasehold: zarejestrowana dzierżawa na 30 lat. Przedłużenia nie są gwarantowane. Dzierżawa daje prawo korzystania z lokalu przez określony czas, a to nie to samo co akt własności lokalu na Twoje nazwisko. Tego, jak dzierżawa jest rejestrowana, nie ma wśród faktów, które potwierdziliśmy, więc poproś o warunki dzierżawy na piśmie.

Akt własności lokalu można wydać dopiero po zarejestrowaniu budynku jako kondominium, co przy projekcie w budowie następuje zwykle po ukończeniu. Według dewelopera ostatnia wpłata przypada na odbiór i przeniesienie własności. Płatności: 30% do 22.12.2026 (pomniejszone o opłatę rezerwacyjną), 30% po wykonaniu konstrukcji dachu (planowo luty 2028), 40% przy odbiorze (planowo grudzień 2028). Deweloper nie oferuje finansowania.

Tego, czy grunt projektu jest obciążony hipoteką i jak kondominium zostanie zarejestrowane, nie ma wśród faktów potwierdzonych z deweloperem, więc nie podajemy tu żadnej z tych informacji. Oba pytania zadaj deweloperowi na piśmie przed rezerwacją. Możemy je przekazać.

Varsovia Estate to agent sprzedaży The Astra Samui, z biurem na Koh Samui. Możemy przesłać Ci dokumenty dewelopera dla Twojego prawnika, a rozmowę prowadzimy po polsku. Przeczytaj, jak krok po kroku wygląda zakup, zobacz mieszkania i cennik, w którym ceny zaczynają się od 3 687 000 THB (ok. 429 000 zł, kurs średni NBP z 23 października 2026), albo umów rozmowę z naszym zespołem.