Freehold czy leasehold w Tajlandii: co wybrać, kupując mieszkanie

Freehold to własność: lokal jest wpisany na Twoje nazwisko i należy do Ciebie bez terminu. Leasehold to dzierżawa: masz zarejestrowane prawo do korzystania z mieszkania przez określony czas, w Tajlandii najwyżej 30 lat, a właścicielem zostaje ktoś inny.

Jeśli kupujesz mieszkanie w kondominium jako Polak, freehold w puli zagranicznej jest zwykle mocniejszym wyborem. Leasehold ma sens w kilku sytuacjach, na przykład wtedy, gdy pula dla cudzoziemców w budynku jest już wyczerpana. Niżej porównujemy obie formy i tłumaczymy, jak czytać zapisy o przedłużeniu dzierżawy.

Stan prawny na 24.10.2026. To informacja ogólna, nie porada prawna. Opieramy się na nieoficjalnych tłumaczeniach ustaw i komentarzach kancelarii, więc rozstrzyga tekst tajski.

Różnica w jednym akapicie

Kondominium to budynek, w którym każdy lokal ma własny tytuł prawny, a grunt i części wspólne należą do wszystkich właścicieli razem. Freehold w puli zagranicznej oznacza, że jako cudzoziemiec dostajesz akt własności lokalu na swoje nazwisko. Leasehold to długoterminowa dzierżawa lokalu, którego właścicielem jest ktoś inny (często deweloper albo tajski właściciel), zarejestrowana w urzędzie gruntowym (Land Office, część Department of Lands). Przy freehold masz nieruchomość. Przy leasehold masz umowę.

Czy Polak może kupić mieszkanie w Tajlandii na własność?

Tak. Ustawa o kondominiach (Condominium Act B.E. 2522) pozwala cudzoziemcom mieć lokale na własność, w tym na własne nazwisko. Limit to pula zagraniczna: cudzoziemcy razem mogą mieć do 49% powierzchni wszystkich lokali w budynku. Liczy się metraż, a nie liczba mieszkań, więc pula może się skończyć, choć część lokali jest jeszcze w sprzedaży.

Drugi warunek dotyczy pieniędzy. Art. 19 ustawy wymienia, kto może mieć lokal na własność; większość kupujących z zagranicy spełnia go, przelewając pieniądze na zakup do Tajlandii z zagranicy w walucie obcej (ustawa dopuszcza też wypłatę z konta bahtowego osoby mieszkającej za granicą albo z konta walutowego). W nieoficjalnym tłumaczeniu kwota musi wynosić co najmniej tyle, ile cena lokalu (art. 19 ter). Bank odbiorcy wystawia dokument potwierdzający przelew: kancelarie opisują formularz FET (Foreign Exchange Transaction) przy większych przelewach, a przy mniejszych potwierdzenie uznania rachunku z pismem banku, więc zapytaj bank, co dostaniesz. Urząd gruntowy prosi o ten dokument przy rejestracji przeniesienia własności. Zachowaj go, bo mogą o niego poprosić przy sprzedaży.

Urząd wpisuje przeniesienie do aktu własności lokalu, w którym od tej chwili figurujesz jako właściciel. To on jest dowodem własności. Możesz mieszkanie sprzedać, wynająć, zapisać w spadku i korzystać z niego zgodnie z tajskim prawem (w tym przepisami o najmie krótkoterminowym), regulaminem budynku i uchwałami wspólnoty właścicieli.

Leasehold: dzierżawa na 30 lat i przedłużenia

Na ile lat można zawrzeć dzierżawę?

Artykuł 540 tajskiego kodeksu cywilnego i handlowego ogranicza najem nieruchomości do 30 lat. Jeśli umowa mówi o dłuższym okresie, skraca się go do 30 lat. Ten sam przepis pozwala dzierżawę przedłużyć, ale znowu najwyżej na 30 lat od dnia przedłużenia.

Dlaczego rejestracja jest tak ważna

Według art. 538 najem dłuższy niż trzy lata obowiązuje przez cały okres tylko wtedy, gdy jest na piśmie i zarejestrowany przez właściwy urząd, czyli urząd gruntowy. Niezarejestrowaną dzierżawę na 30 lat da się wyegzekwować tylko przez trzy lata. Wpis widać też na tytule właściciela, więc każdy, kto go sprawdza, wie o Twojej dzierżawie.

Rejestracja chroni Cię także wtedy, gdy właściciel sprzeda lokal. Artykuł 569 mówi, że przeniesienie własności nie kończy najmu nieruchomości, a nowy właściciel przejmuje prawa i obowiązki poprzedniego wobec najemcy.

Jak czytać zapis „30+30”

W ofertach leasehold często pojawia się „30+30” albo „30+30+30”. Nie ufaj temu zapisowi bez sprawdzenia. Jedna z kancelarii informowała w 2025 roku, że tajski Sąd Najwyższy (wyrok 4655/2566) uznał za nieważne przedłużenia obiecane z góry i opłacone z góry w pierwotnej umowie na 30 lat, bo omijały ustawowy limit. Kancelaria zaznacza, że przedłużenia odpowiadające późniejszym okolicznościom mogą nadal być uznane. Przedłużenie po pierwszym okresie jest możliwe, ale traktuj je jako nową umowę zawieraną wtedy. Tajska kancelaria ThaiLawOnline dodaje, że obietnica przedłużenia wiąże właściciela, który ją złożył, ale niekoniecznie kolejnego nabywcę lokalu.

W praktyce:

• licz wartość dzierżawy tylko za pierwsze 30 lat;
• zapis o przedłużeniu traktuj najwyżej jako obietnicę rozmowy, a nie prawo, na którym możesz polegać;
• zapytaj, kto będzie właścicielem w chwili zakończenia dzierżawy i co się stanie, jeśli właściciel umrze albo spółka zostanie zlikwidowana;
• sprawdź, czy umowa jest zarejestrowana, a nie tylko podpisana.

Czy dzierżawę można odstąpić albo podnajmować?

Artykuł 544 mówi, że najemca nie może podnajmować lokalu ani przenieść swoich praw bez zgody właściciela, chyba że umowa na to pozwala. Jeśli myślisz o sprzedaży dzierżawy albo o wynajmie mieszkania, umowa musi to wyraźnie przewidywać.

Odsprzedaż i dziedziczenie

Freehold. Sprzedajesz lokal każdemu, kto może go mieć: Tajowi albo cudzoziemcowi, dopóki pula zagraniczna w budynku na to pozwala. Spadkobiercy mogą lokal odziedziczyć, ale ustawa o kondominiach stawia warunki spadkobiercom cudzoziemcom. W nieoficjalnym tłumaczeniu spadkobierca cudzoziemiec, który nie spełnia warunków art. 19, musi w ciągu 60 dni zawiadomić urząd gruntowy i w ciągu roku zbyć lokal (art. 19/7). Tu potrzebujesz odpowiedzi prawnika dla Twojej rodziny; temat opisujemy osobno.

Leasehold. Sprzedajesz czas, który został do końca dzierżawy. Kupujący, który przejmuje dzierżawę z 22 latami do końca, dostaje 22 lata, a nie nowe 30. Dziedziczenie to słaby punkt. Tajskie sądy od dawna traktują dzierżawę jako prawo osobiste, które wygasa ze śmiercią najemcy. Według kancelarii Tilleke & Gibbins Sąd Najwyższy w 2016 roku (wyrok 11058/2559) uznał, że dzierżawa przechodzi na spadkobierców, gdy z umowy wynika, że osoba najemcy nie była istotna, na przykład przy stałym okresie 30 lat, czynszu zapłaconym z góry za cały okres i prawie do podnajmu bez zgody właściciela. Zapis o następcach pomaga, ale niczego nie gwarantuje, więc przed podpisem poproś prawnika, żeby sprawdził, co stanie się z dzierżawą po Twojej śmierci. Przy dziedziczeniu pamiętaj też o stronie polskiej i porozmawiaj z doradcą w Polsce.

Koszty rejestracji

Opłaty płaci się w urzędzie gruntowym przy rejestracji przeniesienia własności albo dzierżawy. Stan na 24 października 2026:

• Przeniesienie własności (freehold): opłata wynosi 2% od wartości szacunkowej ustalonej przez urząd gruntowy, według przewodnika Multilaw 2025 kancelarii Tilleke & Gibbins i ThaiLawOnline. Przewodnik podaje, że strony dzielą ją po połowie, chyba że umówią się inaczej, więc sprawdź swoją umowę. Do 30 czerwca 2027 obowiązuje czasowa obniżka do 0,01%, ale według ThaiLawOnline i HLB Thailand obejmuje tylko kupujących, którzy są obywatelami Tajlandii, przy lokalach do 7 000 000 THB. Kupujący z zagranicy w freehold powinien liczyć standardową stawkę i potwierdzić ją u prawnika przed przeniesieniem własności.
• Rejestracja dzierżawy (leasehold): urząd pobiera opłatę za rejestrację, którą ThaiLawOnline podaje jako 1% całego czynszu za cały okres i opisuje jako praktykę urzędu gruntowego. Taką samą stawkę podają poradniki procedur Department of Lands, wliczając do czynszu ewentualne odstępne. Według tabeli opłaty skarbowej Revenue Department płaci się też 0,1% od całego czynszu (i ewentualnego odstępnego) za cały okres dzierżawy. Jeśli cena lokalu w leasehold jest płatna jako czynsz za cały okres, obie opłaty liczy się od tej kwoty; zapytaj prawnika, jak zbudowana jest oferowana Ci dzierżawa.

Obniżki opłat ogłasza się na określony czas, więc sprawdź w urzędzie albo u prawnika, do kiedy obowiązują i kogo dotyczą. Koszty w The Astra Samui znajdziesz w cenniku.

Co sprawdzić przed podpisaniem dzierżawy

Zanim wybierzesz leasehold, poproś prawnika o sprawdzenie tych punktów. Wracają w pytaniach większości kupujących z Polski.

• Kto jest właścicielem lokalu i czy to ta sama osoba albo spółka, która podpisuje z Tobą umowę.
• Czy lokal ma obciążenia, na przykład hipotekę, i co się z nimi stanie po rejestracji dzierżawy.
• Okres i data początkowa. Czy 30 lat liczy się od podpisu, od odbioru, czy od rejestracji.
• Prawo do odstąpienia i podnajmu, żeby można było sprzedać dzierżawę albo wynająć mieszkanie.
• Co dzieje się po Twojej śmierci i czy umowa przewiduje wejście spadkobierców.
• Kto płaci opłaty za rejestrację i opłatę skarbową.
• Wersja językowa. Sprawdź, która wersja umowy jest wiążąca, i poproś o wierne tłumaczenie.

Kiedy co ma sens

Freehold zwykle pasuje, jeśli chcesz mieć mieszkanie na własność, planujesz je trzymać długo, chcesz je kiedyś przekazać rodzinie albo zależy Ci na jak najszerszym gronie kupujących przy sprzedaży. Musisz przy tym wysłać pieniądze z zagranicy (przelew z Polski w walucie obcej), a budynek musi mieć miejsce w puli zagranicznej.

Leasehold może pasować, jeśli pula zagraniczna jest wyczerpana, a zależy Ci na konkretnym lokalu, traktujesz mieszkanie jako dom na określony czas albo kupujesz wspólnie z kimś w układzie, który utrudnia własność. Pamiętaj, że dzierżawa z każdym rokiem traci okres, który możesz sprzedać.

Czy leasehold w Tajlandii jest bezpieczny? Zarejestrowana dzierżawa to prawo uznane i chronione przez kodeks cywilny i handlowy. Ryzyko kryje się w szczegółach: brak rejestracji, obietnice przedłużenia, których nie wyegzekwujesz, zakaz przeniesienia dzierżawy i właściciel, o którym mało wiesz. Prawnik, który przeczyta umowę i sprawdzi tytuł w urzędzie gruntowym, pomoże wychwycić większość z nich przed podpisem.

Freehold i leasehold w The Astra Samui

The Astra Samui to niskie kondominium w stylu resortu w Bophut na Koh Samui. Według dewelopera:

• freehold; dla obcokrajowców freehold w ramach puli zagranicznej
• dostępny także leasehold

Freehold w puli zagranicznej: akt własności lokalu wystawiany na nazwisko kupującego. Leasehold: zarejestrowana dzierżawa na 30 lat. Przedłużenia nie są gwarantowane.

Przy zakupie na własność warunki opłaty za przeniesienie podaje deweloper. Opłata za przeniesienie własności: 2%, dzielona po połowie (1% po stronie kupującego). Ceny zaczynają się od 3 687 000 THB (ok. 429 000 zł, kurs średni NBP z 23 października 2026).

Jesteśmy Varsovia Estate, agent sprzedaży The Astra Samui. Rozmawiamy po polsku, pokażemy Ci, które lokale są dostępne w jakiej formie, i prześlemy dokumenty dewelopera Twojemu prawnikowi. Przeczytaj też o puli zagranicznej i o kosztach zakupu. Zobacz, jak wygląda zakup krok po kroku, wybierz mieszkanie na Koh Samui albo umów rozmowę.