Umowa rezerwacyjna i umowa kupna mieszkania w Tajlandii: co musisz wiedzieć przed podpisem

Krótka odpowiedź

Umowa rezerwacyjna w Tajlandii to krótka umowa, w której płacisz opłatę rezerwacyjną, deweloper wstrzymuje sprzedaż wybranego lokalu, a Ty zobowiązujesz się podpisać później właściwą umowę kupna (SPA). Od początku 2025 r. deweloperzy muszą stosować urzędowy wzór takiej umowy po tajsku, a wzór ten określa, kiedy cała opłata wraca do Ciebie.

Zasady wprowadził Komitet ds. Umów tajskiego urzędu ochrony konsumentów (Office of the Consumer Protection Board, OCPB) w obwieszczeniu ogłoszonym w dzienniku urzędowym Royal Gazette 3 października 2024 r. Weszło w życie 120 dni po ogłoszeniu, czyli według kancelarii 31 stycznia 2025 r. Poradniki w sieci, także polskie, powstawały wcześniej i mogą nadal pisać, że opłata rezerwacyjna przepada. Według wzoru to już nie jest punkt wyjścia.

Stan prawny na 24.10.2026. To informacja ogólna, nie porada prawna. Opis poniżej opiera się na omówieniu obwieszczenia przez tajski dziennik i tajską kancelarię, więc przed podpisem Twój prawnik powinien przeczytać tekst tajski w Royal Gazette.

Dwie umowy: rezerwacyjna i umowa kupna

Jeśli kupujesz nowy projekt na Koh Samui albo w innym miejscu Tajlandii, zwykle podpisujesz dwie umowy.

Umowa rezerwacyjna jest pierwsza. Płacisz opłatę, deweloper zdejmuje lokal z oferty, a Ty masz określony czas na podpisanie umowy kupna. Według nowych zasad opłata rezerwacyjna to osobna płatność: nie jest zadatkiem ani zaliczką na poczet ceny.

Umowa kupna (sale and purchase agreement, w skrócie SPA) jest druga. Ustala cenę, harmonogram płatności, specyfikację lokalu, termin ukończenia budowy i termin przeniesienia własności w urzędzie gruntowym (Land Office). Przy zakupie na etapie budowy podpisujesz ją z deweloperem, a kolejne raty płacisz po etapach budowy.

Każdą z tych umów regulują inne przepisy. Rezerwację: ustawa o ochronie konsumentów (Consumer Protection Act B.E. 2522) i obwieszczenie OCPB. Umowę kupna lokalu w kondominium: ustawa o kondominiach (Condominium Act B.E. 2522).

A co z polską ustawą deweloperską?

Jeśli kupowałeś mieszkanie w Polsce, znasz umowę rezerwacyjną z ustawy deweloperskiej z 20 maja 2021 r., z limitem opłaty rezerwacyjnej (do 1% ceny) i mieszkaniowym rachunkiem powierniczym. Te przepisy chronią kupujących w Polsce i nie działają przy zakupie w Tajlandii. Nie zakładaj, że tajska umowa daje Ci to samo: sprawdzaj ją według prawa tajskiego.

Zasady rezerwacji od 2025 roku

Obwieszczenie uznaje sprzedaż lokali w kondominium z rezerwacją za działalność, w której państwo kontroluje treść umów. W praktyce urząd decyduje, co umowa musi zawierać, a czego zawierać nie może.

Co musi być w umowie rezerwacyjnej

Według omówień obwieszczenia umowa musi:

• być napisana po tajsku, czytelną czcionką (tekst tajski podaje minimalną wielkość liter), i zgadzać się z wzorem dołączonym do obwieszczenia;
• opisywać projekt i lokal, obiecane dodatki, cenę, opłatę rezerwacyjną, ewentualny rabat i sposób płatności;
• podawać najważniejsze terminy, w tym termin podpisania umowy kupna oraz złożenia wniosku i uzyskania pozwolenia na budowę;
• powstać w dwóch jednakowych egzemplarzach, z których jeden dostajesz przy podpisie.

Zakazane zapisy

Deweloper nie może wpisać do umowy postanowień, które:

• wyłączają albo ograniczają jego odpowiedzialność za niewykonanie umowy;
• pozwalają mu zmieniać warunki albo nakładać na Ciebie nowe obciążenia;
• pozwalają mu rozwiązać umowę bez pisemnego zawiadomienia albo bez Twojego istotnego naruszenia;
• pozwalają mu zatrzymać Twoje pieniądze, chyba że to Ty naruszyłeś umowę;
• traktują opłatę rezerwacyjną jak zadatek albo zaliczkę;
• przewidują opłatę za przeniesienie rezerwacji na inną osobę;
• dają mu prawo do korzystania z części wspólnych kondominium;
• pozwalają przetwarzać Twoje dane osobowe niezgodnie z tajską ustawą o ochronie danych.

Rezerwacja przez internet

Przepisy obejmują też rezerwacje przez internet, na stronie dewelopera albo przez portal, który działa jako pośrednik. Taka umowa musi dodatkowo spełniać tajskie przepisy o transakcjach elektronicznych. Według kancelarii za złamanie zasad obwieszczenia deweloperowi grozi grzywna, kara więzienia albo obie kary naraz.

Kiedy odzyskasz opłatę rezerwacyjną

Nowy wzór odpowiada na to pytanie wyraźniej niż starsze poradniki.

Kiedy możesz odstąpić od rezerwacji

Według omówienia wzoru przez kancelarię Tilleke & Gibbins możesz rozwiązać umowę rezerwacyjną, jeśli deweloper:

• nie uzyska zgody na raport oddziaływania na środowisko (EIA), gdy jest wymagany;
• nie zawrze z Tobą umowy kupna w terminie z umowy rezerwacyjnej;
• nie złoży wniosku o pozwolenie na budowę kondominium albo go nie uzyska (lub nie dostanie potwierdzenia zgłoszenia budowy);
• zmieni projekt albo materiały budowlane bez Twojej zgody;
• nie użyje materiałów i wyposażenia wskazanych w umowie;
• nie dotrzyma warunków obwieszczenia albo umowy.

Jeśli odstępujesz z jednego z tych powodów, deweloper musi oddać całą opłatę w ciągu 15 dni przy zwrocie gotówką lub przelewem albo w ciągu 45 dni przy zwrocie na kartę kredytową.

Kiedy deweloper może zatrzymać opłatę

Tylko w jednej sytuacji: gdy nie podpiszesz umowy kupna w uzgodnionym terminie. Zanim rozwiąże umowę z powodu Twojego naruszenia, musi wysłać Ci pisemne wezwanie i dać co najmniej 7 dni na naprawienie sytuacji.

Osobny zapis dotyczy kredytu. Według omówienia kancelarii, jeśli deweloper wie, że starasz się o kredyt, a bank nie przyzna go w uzgodnionym czasie, każda ze stron może rozwiązać umowę, a deweloper musi wtedy oddać całą opłatę rezerwacyjną w tych samych terminach 15 albo 45 dni. Prawnik sprawdzi, jak Twoja umowa określa termin na decyzję banku. Jeśli płacisz z własnych środków, ten punkt rzadziej Cię dotyczy. Przy planowanym kredycie sprawdź go koniecznie.

Na co uważać w starszych poradnikach

Teksty sprzed 2025 r. mogą mówić, że opłata po wpłaceniu przepada. Według wzoru to, czy ją tracisz, zależy od tego, czy naruszyłeś umowę, a nie od decyzji dewelopera. Termin promocji czy broszura nie zmieniają treści umowy, więc czytaj tekst tajski i tłumaczenie prawnika, nie materiały reklamowe.

Jedna sprawa dla prawnika: obwieszczenie chroni „konsumentów”. Poproś, żeby potwierdził, jak przepisy działają wobec Ciebie jako cudzoziemca i wobec konkretnej umowy, którą dostajesz.

Co musi zawierać umowa kupna (SPA)

Ustawa o kondominiach wymaga, żeby umowa kupna lokalu między deweloperem a kupującym była zgodna z wzorem ustalonym przez ministra spraw wewnętrznych. Według art. 6/2 każdy zapis, który odbiega od wzoru i jest niekorzystny dla kupującego, jest nieważny. Art. 6/1 dodaje, że reklamę dewelopera uznaje się za część umowy, więc zachowaj broszurę i listę wyposażenia.

Według omówienia wzoru przez kancelarię umowa kupna obejmuje m.in.:

• cenę i warunki płatności, w tym limity odsetek, które deweloper może naliczyć za spóźnioną ratę;
• termin ukończenia budowy i termin przeniesienia własności;
• standardowe materiały i wyposażenie oraz budowę zgodną z zatwierdzonym projektem;
• pozwolenie na budowę i rejestrację kondominium;
• skutki tego, że deweloper nie przeniesie własności w terminie, w tym zwrot Twoich wpłat;
• odpowiedzialność dewelopera za wady po odbiorze (omówienie podaje pięć lat dla konstrukcji i wyposażenia oraz dwa lata dla pozostałych elementów).

To omówienie pochodzi z 2011 r., więc poproś prawnika o sprawdzenie każdego punktu z aktualnym wzorem. Przy własności freehold w puli zagranicznej umowa powinna też potwierdzać, że lokal mieści się w tej puli. O tym, czy Polak może kupić mieszkanie na własność, piszemy w artykule czy Polak może kupić mieszkanie w Tajlandii.

Umowa kupna rozstrzyga też, kto płaci które opłaty przy przeniesieniu własności. Porównaj ją z naszym zestawieniem kosztów zakupu mieszkania w Tajlandii.

Wersja tajska i angielska

Umowa rezerwacyjna musi być po tajsku. Wzór umowy kupna z ustawy o kondominiach to również dokument tajski. Deweloperzy sprzedający cudzoziemcom zwykle dają wersję angielską, często w dwóch kolumnach obok tekstu tajskiego.

Sprawdź trzy rzeczy:

1. Która wersja jest wiążąca, jeśli się różnią. Szukaj takiego zapisu i nie zakładaj, że wygrywa angielska.
2. Czy tekst angielski to pełne tłumaczenie, czy skrót.
3. Czy daty, numer lokalu, metraż i cena są identyczne w obu wersjach.

Najprostsze zabezpieczenie to niezależny prawnik w Tajlandii, który czyta obie wersje. Tłumaczenie od dewelopera albo agenta to ułatwienie, nie kontrola.

Pytania przed podpisem

• Czy to urzędowy wzór umowy rezerwacyjnej OCPB i czy dostanę pełny tekst tajski przed wpłatą?
• Jakie są terminy zgody EIA, pozwolenia na budowę i podpisania umowy kupna?
• Co dokładnie jest zwrotne, do kiedy i jaką drogą wraca?
• Czy opłata zostanie zaliczona na poczet ceny po podpisaniu umowy kupna?
• Czy lokal mieści się w puli zagranicznej i czy dostanę to na piśmie?
• Która wersja językowa umowy kupna jest wiążąca?
• Jak przelać pieniądze z Polski, żeby później zarejestrować własność freehold?

Na stronie jak kupić mieszkanie zebraliśmy te kroki po kolei, od rezerwacji do przeniesienia własności.

Dokumenty dla The Astra Samui

The Astra Samui to mieszkania na Koh Samui sprzedawane na etapie budowy, więc dotyczą Cię obie umowy. Według dewelopera aktualne warunki są takie:

• Opłata rezerwacyjna: 100 000 THB (kawalerka, 1 sypialnia, 1 sypialnia plus) lub 150 000 THB (2 sypialnie), w pełni zwrotna do 22.11.2026, godz. 17:00.
• Płatności: 30% do 22.12.2026 (pomniejszone o opłatę rezerwacyjną), 30% po wykonaniu konstrukcji dachu (planowo luty 2028), 40% przy odbiorze (planowo grudzień 2028). Deweloper nie oferuje finansowania.
• Zgoda środowiskowa (EIA) jest oczekiwana w lutym 2027; umowę sprzedaży podpisuje się po jej wydaniu.

Zanim cokolwiek wpłacisz, poproś nas o aktualną umowę rezerwacyjną po tajsku i angielsku, a prawnika o porównanie jej z urzędowym wzorem. Najważniejsze są termin zwrotu opłaty i to, jak opłata zalicza się później na poczet ceny, bo właśnie te sprawy reguluje wzór. Ceny zaczynają się od 3 687 000 THB (ok. 429 000 zł, kurs średni NBP z 23 października 2026), a cennik pokazuje, co wiemy o poszczególnych typach mieszkań.

My, Varsovia Estate, agent sprzedaży The Astra Samui, prześlemy Ci umowę rezerwacyjną i projekt umowy kupna do przekazania Twojemu prawnikowi i wytłumaczymy po polsku każdy etap płatności. Porad prawnych nie udzielamy. Więcej o tym projekcie znajdziesz w artykule The Astra Samui: pytania przed zakupem. Możesz też przejrzeć mieszkania albo umówić rozmowę z opiekunem.