Koszty zakupu mieszkania w Tajlandii: co płacisz Ty, a co sprzedający

Krótka odpowiedź

Przy zakupie mieszkania w Tajlandii państwo pobiera opłatę za przeniesienie własności w wysokości 2% wartości szacunkowej lokalu (tak podaje rządowy portal Tajlandii). Kupujący i sprzedający zwykle dzielą ją po połowie, ale rozstrzyga umowa. Sprzedający płaci do tego specific business tax albo opłatę skarbową oraz podatek pobierany u źródła. W nowym projekcie sprzedającym jest deweloper, więc te podatki zostają po jego stronie, o ile umowa nie mówi inaczej.

Dochodzą jednorazowe opłaty przy odbiorze, koszty przelewów i przewalutowania oraz wynagrodzenie prawnika.

Stan prawny na 24.10.2026. To informacja ogólna, nie porada prawna ani podatkowa. Stawki i zwolnienia się zmieniają, więc każdą liczbę niech prawnik potwierdzi przed dniem przeniesienia własności.

Lista kosztów w jednym miejscu

Opłata za przeniesienie własności

To opłata, którą pobiera Land Office, czyli lokalny urząd Department of Lands, gdy wpisuje Cię jako właściciela lokalu. W tym urzędzie w dniu przeniesienia własności płaci się też podatki sprzedającego. Stawka to 2% wartości szacunkowej, czyli urzędowej wyceny lokalu. To nie cena z umowy: przy nowych mieszkaniach wycena bywa od niej niższa.

Na każdy 1 000 000 THB wartości szacunkowej opłata wynosi 20 000 THB. Przy podziale po połowie Twoja część to 10 000 THB.

Kto płaci: kupujący czy sprzedający?

Żaden przepis nie mówi, kto ma zapłacić. Podział ustala umowa sprzedaży (SPA, sale and purchase agreement). Przy nowych inwestycjach pół na pół to częsta praktyka, na rynku wtórnym wszystko zależy od negocjacji. Jeśli w umowie stoi, że kupujący pokrywa „wszystkie koszty przeniesienia”, może to oznaczać więcej niż samą opłatę. Poproś o listę pozycji.

Czy w 2026 roku jest obniżka?

Jest, ale cudzoziemca raczej nie obejmie. Obwieszczenia Ministerstwa Spraw Wewnętrznych opublikowane w Royal Gazette 1 lipca 2026 obniżyły opłatę z 2% do 0,01% do 30 czerwca 2027. Według omówień tajskich kancelarii obniżka dotyczy tylko kupujących, którzy są osobami fizycznymi narodowości tajskiej, i lokali, których cena i wartość szacunkowa nie przekraczają, każda z osobna, 7 000 000 THB. Osobna obniżka opłaty od wpisu hipoteki działa tylko wtedy, gdy hipotekę wpisuje się razem z przeniesieniem własności; opłaty dla cudzoziemca to nie zmienia. Kupując jako Polak, licz standardowe 2%.

Podatki po stronie sprzedającego

Sprzedający płaci jeden z dwóch podatków, nigdy oba.

Specific business tax obejmuje sprzedaż, którą prawo traktuje jako handlową albo zarobkową. Warunki określa dekret królewski nr 342. Obejmuje on dewelopera, który sprzedaje lokale w zarejestrowanym przez siebie kondominium, oraz osobę prywatną, która sprzedaje w ciągu pięciu lat od nabycia. Są wyjątki, na przykład lokal z dziedziczenia albo mieszkanie, w którym sprzedający był zameldowany (wpis w rejestrze domowym) co najmniej rok. Revenue Code ustala stawkę na 3% przychodu brutto, płatną przy rejestracji sprzedaży. Rządowy portal Tajlandii podaje 3,3%, czyli z doliczonym podatkiem lokalnym, liczone od wartości szacunkowej albo ceny, wyższej z nich.

Opłata skarbowa wynosi 0,5%. Tabela opłaty skarbowej Revenue Department nalicza ją od pokwitowania przy zarejestrowanym przeniesieniu własności nieruchomości i zwalnia z niej sprzedającego, który płaci specific business tax.

Podatek pobierany u źródła to zaliczka na podatek dochodowy sprzedającego, którą pobiera Land Office. U osoby prywatnej liczy się go od wartości szacunkowej po odliczeniu kosztów zależnych od liczby lat posiadania (dekret królewski nr 165), według skali podatku dochodowego. Dla spółek obowiązują inne zasady.

Dla Ciebie ma to znaczenie dwa razy. Na rynku wtórnym sprzedający może zaproponować podział tych kosztów. A kiedyś, przy sprzedaży, zapłacisz je Ty. Dlatego zachowaj wszystkie dokumenty z zakupu, łącznie z potwierdzeniami przelewów.

Kto co płaci przy zakupie od dewelopera

Kupując mieszkanie w nowym projekcie na Koh Samui czy w innym miejscu Tajlandii, płacisz w ratach w trakcie budowy, a własność przechodzi na Ciebie dopiero po ukończeniu budynku. Typowy podział wygląda tak:

• opłata za przeniesienie własności: jak w umowie, zwykle po połowie;
• specific business tax i podatek u źródła: deweloper jako sprzedający;
• opłaty przy odbiorze: Ty;
• przelewy i prawnik: Ty.

Przeczytaj z prawnikiem wszystkie zapisy o kosztach, zanim podpiszesz umowę. Każdy koszt z dnia przeniesienia własności powinien być w niej nazwany razem z tym, kto go ponosi.

Przelew z Polski i przewalutowanie

Polak może kupić mieszkanie w Tajlandii na własność w ramach puli zagranicznej budynku (foreign freehold). Art. 19 Condominium Act wymienia, kto może mieć lokal na własność, a dla kupującego z Polski chodzi zwykle o jedną drogę: pieniądze na zakup muszą przyjść z zagranicy w walucie obcej. Land Office prosi o dokument z tajskiego banku, który przyjął przelew, zwykle formularz FET (Foreign Exchange Transaction). Bez takiego dowodu urząd z reguły nie zarejestruje lokalu na Ciebie jako foreign freehold.

Zasady dewizowe ustala Bank of Thailand, a dokument wystawia bank odbiorcy. Każdy przelew to opłata Twojego banku, czasem banku pośredniczącego, i marża na przewalutowaniu. Przed pierwszą ratą zapytaj bank w Polsce i bank w Tajlandii, w jakiej walucie wysłać pieniądze i ile to kosztuje. W tytule przelewu podaj lokal i numer umowy. Przy kilku ratach te koszty się sumują, więc policz je od razu.

Podatki w Polsce, na przykład przy przyszłej sprzedaży albo wynajmie, to osobny temat. Tu opisujemy tylko stronę tajską; w sprawach polskich zapytaj doradcę podatkowego.

Leasehold: inne opłaty

Przy zakupie w formie dzierżawy (leasehold) rejestruje się umowę dzierżawy w Land Office. Według kodeksu cywilnego i handlowego dzierżawę dłuższą niż trzy lata można egzekwować przez cały okres tylko wtedy, gdy jest zarejestrowana, a jej okres nie może przekroczyć 30 lat. Opłatę rejestracyjną liczy się od łącznego czynszu za cały okres dzierżawy; tajskie kancelarie podają zwykle 1%. Opłata skarbowa od dzierżawy wynosi 0,1% łącznego czynszu (według tabeli Revenue Department). Aktualną stawkę opłaty rejestracyjnej potwierdź u prawnika, zanim porównasz koszty freehold i leasehold.

Opłaty przy odbiorze mieszkania

Przy odbiorze nowego kondominium zarząd budynku (juristic person, wspólnota właścicieli działająca na podstawie Condominium Act) pobiera zwykle dwie rzeczy: wpłatę na fundusz remontowy, czyli rezerwę na przyszłe duże naprawy, oraz opłaty za części wspólne z góry. Obie liczy się od metrażu lokalu. To nie są podatki, a ich wysokość zależy od budynku.

Po odbiorze zaczynają się koszty utrzymania: opłaty wspólne, media, ubezpieczenie i roczny podatek od gruntów i budynków. To już koszty posiadania mieszkania, nie jego zakupu.

Prawnik

Niezależny prawnik w Tajlandii czyta umowę rezerwacyjną i SPA, sprawdza pozwolenia dewelopera i rejestrację kondominium, a na podstawie pełnomocnictwa może przeprowadzić przeniesienie własności bez Twojego przylotu. Stawki zależą od kancelarii i zakresu pracy, więc poproś o pisemną wycenę z listą czynności.

Lista kontrolna przed podpisaniem umowy

Zanim wpłacisz pierwszą ratę, upewnij się, że masz na piśmie odpowiedzi na te pytania:

1. Kto płaci opłatę za przeniesienie własności i w jakiej części?
2. Czy podatki sprzedającego (specific business tax albo opłata skarbowa, podatek u źródła) zostają po stronie dewelopera?
3. Ile wyniesie wpłata na fundusz remontowy i za ile miesięcy płacisz opłaty wspólne z góry?
4. W jakiej walucie wysyłasz raty i czy bank odbiorcy wystawi dokument potrzebny w Land Office?
5. Czy umowa przewiduje inne opłaty, na przykład za zmianę nabywcy albo podłączenie mediów?

Jeśli któraś odpowiedź jest tylko ustna, poproś o jej dopisanie do umowy albo o osobne potwierdzenie mailem.

Koszty w The Astra Samui

Liczby poniżej pochodzą z FAQ dewelopera dla kupujących. Wiąże Cię umowa sprzedaży.

• Opłata za przeniesienie własności: 2%, dzielona po połowie (1% po stronie kupującego)
• Fundusz remontowy: 500 THB/m² jednorazowo
• Opłata za części wspólne: 50 THB/m² miesięcznie (12 miesięcy płatne z góry)
• Przy freehold w puli zagranicznej środki muszą pochodzić z zagranicy w walucie obcej (nie w THB); koszty przelewu ponosi kupujący.
• Zmiana nabywcy w umowie: opłata administracyjna 5000 THB, po wpłacie zaliczki i podpisaniu SPA.

FAQ dewelopera nie wymienia innych podatków przy przeniesieniu własności. Rozumiemy to tak, że podatki sprzedającego zostają po stronie dewelopera, i prosimy o potwierdzenie tego w umowie każdego kupującego.

The Astra Samui jest sprzedawane na etapie budowy, więc większość tych kosztów przypada na odbiór. Według dewelopera: Płatności: 30% do 22.12.2026 (pomniejszone o opłatę rezerwacyjną), 30% po wykonaniu konstrukcji dachu (planowo luty 2028), 40% przy odbiorze (planowo grudzień 2028). Deweloper nie oferuje finansowania. Ceny zaczynają się od 3 687 000 THB (ok. 429 000 zł, kurs średni NBP z 23 października 2026), a cennik pokazuje, co wiemy o poszczególnych typach mieszkań.

Jeśli rozważasz mieszkanie na Koh Samui w tym projekcie, my, Varsovia Estate, agent sprzedaży The Astra Samui, przygotujemy Ci zestawienie kosztów dla konkretnego lokalu na piśmie. Kolejne kroki od rezerwacji do przeniesienia własności opisujemy na stronie jak kupić mieszkanie, a rozmowę z opiekunem po polsku umówisz tutaj. Pytania o formę własności, termin i lokalizację zebraliśmy w artykule The Astra Samui: pytania przed zakupem.