Pula zagraniczna 49%: jak Polak kupuje mieszkanie w Tajlandii na własność

Pula zagraniczna to część tajlandzkiego kondominium, którą cudzoziemcy mogą mieć na własność (freehold): łącznie do 49% powierzchni wszystkich lokali w budynku, a nie 49% liczby mieszkań. Jeśli w chwili przeniesienia własności pula jest otwarta, akt własności lokalu dostajesz na swoje nazwisko; jeśli jest pełna, urząd gruntowy nie powinien zarejestrować zakupu na własność.

Stan prawny na 24.10.2026. To informacja ogólna, nie porada prawna. Opisujemy przepisy ustawy o kondominiach, oficjalne strony rządu Tajlandii i Bank of Thailand. Umowę daj do sprawdzenia prawnikowi z uprawnieniami w Tajlandii.

Czym jest pula zagraniczna

Cudzoziemiec, także Polak, co do zasady nie kupi w Tajlandii ziemi. Głównym wyjątkiem jest mieszkanie w kondominium. Art. 19 ustawy o kondominiach (Condominium Act B.E. 2522) wymienia, kto może kupić lokal: na przykład osoby z pobytem stałym, osoby przebywające na podstawie przepisów o wspieraniu inwestycji oraz, co dotyczy większości kupujących z Polski, osoby, które wprowadzą pieniądze na zakup do Tajlandii w obcej walucie albo zapłacą z konta nierezydenta w batach lub z konta walutowego w tajskim banku.

Art. 19 bis ustala limit. Wszystkie lokale cudzoziemców w jednym kondominium łącznie nie mogą przekroczyć 49% powierzchni wszystkich lokali. Reszta powierzchni należy do właścicieli tajskich. To właśnie nazywa się pulą zagraniczną (ang. foreign quota), a zakup w jej ramach to „foreign freehold”.

Limit dotyczy budynku, nie ciebie. Ustawa nie ogranicza liczby lokali, które może kupić jeden cudzoziemiec, dopóki budynek mieści się w 49%.

Jak liczy się pulę: powierzchnia, nie liczba lokali

W praktyce liczą się trzy rzeczy.

Powierzchnia. Ustawa mierzy metry lokali, a nie ich liczbę. Proste streszczenia często upraszczają to do „490 lokali na 1000”, co jest prawdą tylko wtedy, gdy wszystkie mieszkania są równe. Jeśli cudzoziemcy kupują głównie kawalerki, a Tajowie większe mieszkania, obcokrajowców może być więcej niż połowa właścicieli. I odwrotnie: kilka dużych apartamentów w rękach cudzoziemców szybko zapełnia pulę.

Zarejestrowane kondominium. Udział liczy się dla kondominium w takim kształcie, w jakim zarejestrowano je w urzędzie gruntowym. Projekt z kilkoma budynkami może być jednym kondominium albo kilkoma, a każde ma własną pulę. Zapytaj, jak zarejestrowano projekt, który cię interesuje.

Moment przeniesienia własności, nie rezerwacji. Tak czytamy ustawę i rządowy portal: przy przeniesieniu własności urząd sprawdza, jaka część budynku należy już do cudzoziemców (na podstawie pisma wspólnoty o aktualnym udziale), i rejestruje transakcję tylko wtedy, gdy udział mieści się w limicie. Rezerwacja ani umowa kupna nie powinny więc zajmować puli w sensie prawnym, ale poproś prawnika o potwierdzenie dla swojej umowy. Przy zakupie na etapie budowy chroni cię ewidencja dewelopera i zapis w umowie.

Kto potwierdza wolne miejsce w puli

W gotowym, zarejestrowanym budynku rejestr właścicieli prowadzi wspólnota (condominium juristic person). Rządowy portal Thailand.go.th opisuje pismo od wspólnoty z aktualnym udziałem cudzoziemców, które trafia do urzędu gruntowego razem z dokumentami transakcji.

Jeśli kupujesz w nowym projekcie na Koh Samui, sprzedającym lokale do odbioru jest deweloper. To on wie, które lokale poszły do cudzoziemców i ile powierzchni zajmują. Przed odbiorem nie ma niezależnego rejestru, który sprawdzisz sam, więc liczy się pisemne potwierdzenie od dewelopera.

Jak sprawdzić pulę przed zakupem: krok po kroku

1. Zapytaj o formę własności konkretnego lokalu. Freehold w puli zagranicznej i leasehold mają często inne warunki i inną umowę. Poproś na piśmie o potwierdzenie, że twój lokal jest przypisany do puli.
2. Zapytaj, ile zostało w puli. Przy zakupie z rynku wtórnego sprzedający załatwia pismo od wspólnoty. W nowym projekcie pytasz dewelopera o wolną powierzchnię puli w danym budynku albo kondominium.
3. Porównaj metraż lokalu z tym, co zostało. Duże mieszkanie zajmuje więcej puli niż kawalerka. Gdy w puli zostało niewiele, upewnij się, że twój lokal się zmieści.
4. Zaplanuj przelew z Polski. Przy ścieżce walutowej z art. 19 cena musi przyjść z zagranicy w obcej walucie, a potrzebujesz dokumentów z banku, które to potwierdzą: formularza FET, który banki wystawiają zwykle przy przelewach od ok. 50 000 USD, albo potwierdzenia uznania rachunku (credit advice) lub zaświadczenia przy mniejszych kwotach. Zanim cokolwiek wyślesz, ustal z bankiem tytuł przelewu i zapytaj, jaki dokument wystawi. Kolejność płatności opisujemy na stronie jak kupić mieszkanie.
5. Przeczytaj w umowie zapis o puli. Co powinien zawierać, piszemy niżej.

Co mieć na piśmie przed wpłatą rezerwacji

Zanim wpłacisz rezerwację w nowym projekcie, sprawdź, czy formularz rezerwacji albo umowa kupna (SPA) mówi:

• że kupujesz lokal jako freehold w puli zagranicznej;
• jaki to lokal i jaką ma powierzchnię, bo od niej zależy, ile puli zajmuje;
• co się stanie, jeśli przy odbiorze w puli zabraknie miejsca: zwrot wpłat, zamiana na zarejestrowaną dzierżawę albo twój wybór między nimi, i w jakim terminie;
• że przelejesz pieniądze z zagranicy w obcej walucie i kto przechowuje dokumenty z banku;
• planowany termin przeniesienia własności i dokumenty, które deweloper złoży w urzędzie gruntowym.

Umowę przed podpisem powinien przeczytać prawnik z uprawnieniami w Tajlandii. Cudzoziemcy robią tak standardowo i nie oznacza to, że coś jest nie tak.

Co, gdy pula się wyczerpie

Gdy pula jest pełna, urząd gruntowy nie zarejestruje w tym kondominium kolejnego zakupu na własność przez cudzoziemca. Masz jednak wyjście:

• Kup od cudzoziemca. Sprzedaż między dwoma cudzoziemcami nie powinna zmieniać udziału, więc zwykle jest możliwa nawet w pełnym budynku. Urząd i tak sprawdza ją przy przeniesieniu własności.
• Poczekaj. Miejsce się zwalnia, gdy cudzoziemiec sprzedaje lokal Tajowi.
• Wybierz dzierżawę. Zarejestrowany leasehold to inne prawo niż własność: masz prawo do korzystania z lokalu przez określony czas, wpisane w urzędzie gruntowym, ale nie tytuł własności. Wiele projektów proponuje go cudzoziemcom, gdy pula się skończy. Dokładnie przeczytaj okres dzierżawy i zapis o przedłużeniu.

Ustawa reguluje też lokale, które przechodzą na cudzoziemca inaczej niż przez zakup, na przykład w spadku. Spadkobierca z zagranicy, który nie spełnia warunków z art. 19 albo którego wpis przekroczyłby limit 49%, co do zasady musi sprzedać lokal w ciągu roku od jego nabycia. Spadkobierca spoza uprawnionych grup co do zasady musi też w ciągu 60 dni zawiadomić na piśmie urząd gruntowy. Jak te terminy dotyczą konkretnego spadkobiercy, także takiego, który mógłby się zakwalifikować przez przelew waluty, oceni prawnik.

Najczęstsze nieporozumienia

„Połowa mieszkań jest dla obcokrajowców”. Nie połowa i nie liczba mieszkań, tylko 49% powierzchni. Dlatego w jednym budynku może być jeszcze miejsce w puli dla kawalerki, a dla dużego mieszkania już nie.

„Rezerwacja wpłacona, więc mam miejsce w puli”. Urząd sprawdza udział dopiero przy przeniesieniu własności. Do tego czasu twoją ochroną jest zapis w umowie i przypisanie lokalu do puli w ewidencji dewelopera.

„Pula dotyczy całego osiedla”. Dotyczy zarejestrowanego kondominium. Jeśli projekt składa się z kilku budynków, zapytaj, czy pula jest wspólna, czy osobna dla każdego.

„Leasehold to gorszy freehold”. To inne prawo, z inną konstrukcją i innymi zasadami odsprzedaży. Dla części kupujących ma sens, dla części nie. Porównanie obu form omawiamy przy rozmowie, a decyzję skonsultuj z prawnikiem.

Propozycje zmian limitu (stan na 24 października 2026)

W czerwcu 2024 Bangkok Post podał, że premier poparł podniesienie udziału cudzoziemców w kondominiach z 49% do 75%, a prawo głosu cudzoziemców we wspólnocie miało zostać na poziomie 49%. Rząd zgodził się wtedy tylko na analizę pomysłu. To była propozycja, nie zmiana prawa.

Na 24 października 2026 w ustawie nadal jest 49% i nie znaleźliśmy nowelizacji, która by to zmieniała. Nie zgadujemy, czy propozycja wejdzie w życie. Jeśli tak się stanie, zaktualizujemy ten tekst o datę i treść zmiany. Do tego czasu decyzję podejmuj na podstawie obecnych przepisów.

Pula zagraniczna w The Astra Samui

The Astra Samui to nowy projekt na Koh Samui: 237 mieszkań, 3 budynki (A, B, C). Forma własności: freehold; dla obcokrajowców freehold w ramach puli zagranicznej. Według prawa tajlandzkiego pula zagraniczna to do 49% powierzchni lokali w kondominium. Freehold w puli zagranicznej: akt własności lokalu wystawiany na nazwisko kupującego.

Jeśli wolisz dzierżawę: dostępny także leasehold. Leasehold: zarejestrowana dzierżawa na 30 lat. Przedłużenia nie są gwarantowane.

Nie podajemy tu, ile zostało w puli, bo zmienia się to z każdą sprzedażą, a nie mamy jeszcze pisemnego potwierdzenia. Zapytaj nas o aktualny stan dla mieszkania, które cię interesuje. Varsovia Estate to agent sprzedaży The Astra Samui. Potwierdzenie od dewelopera załatwimy na piśmie, zanim wpłacisz rezerwację.

Szukasz mieszkania na Koh Samui? Przejrzyj mieszkania według typu i sprawdź cennik: ceny zaczynają się od 3 687 000 THB (ok. 429 000 zł, kurs średni NBP z 23 października 2026). Inne pytania kupujących o projekt zebraliśmy w artykule The Astra Samui: pytania przed zakupem. Wolisz porozmawiać? Umów rozmowę z naszym zespołem, po polsku.