Zakup mieszkania na etapie budowy w Tajlandii: co sprawdzić, zanim zapłacisz

Krótka odpowiedź

Tak, jako Polak możesz kupić w Tajlandii mieszkanie na etapie budowy. Chroni Cię wzór umowy rezerwacyjnej, obowiązkowy wzór umowy sprzedaży i, według wzoru umowy rezerwacyjnej, prawo do odstąpienia i zwrotu opłaty rezerwacyjnej, jeśli inwestycja nie dostanie wymaganych pozwoleń. Prawo nie wybierze jednak za Ciebie dewelopera, więc wszystko zależy od tego, co sprawdzisz przed pierwszą wpłatą.

Kroki idą w kolejności, w jakiej na nie trafisz. Na końcu piszemy, co o The Astra Samui jest już potwierdzone, a co jeszcze czeka.

Stan prawny na 24.10.2026. To informacja ogólna, nie porada prawna. Każdy punkt przed wpłatą powinien sprawdzić Twój prawnik według tekstów tajskich.

Czym to się różni od zakupu w Polsce

Jeśli kupowałeś mieszkanie od dewelopera w Polsce, znasz rachunek powierniczy i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny z ustawy z 2021 roku. Nie zakładaj, że w Tajlandii działa to samo. Tajlandia ma ustawę o rachunkach escrow (Escrow Act B.E. 2551), ale korzystanie z niej jest dobrowolne i według kancelarii przy sprzedaży mieszkań rzadko się ją stosuje. Zapytaj, czy wpłaty trafiają na rachunek powierniczy, czy bezpośrednio do dewelopera, i poproś o odpowiedź na piśmie.

Tajskie prawo chroni kupującego inaczej:

• umowa rezerwacyjna musi odpowiadać urzędowemu wzorowi i daje Ci prawo do zwrotu w określonych sytuacjach;
• umowa sprzedaży musi odpowiadać wzorowi ministerialnemu, a zapisy gorsze dla Ciebie są nieważne;
• reklama i broszura dewelopera są uznawane za część umowy, a przy sprzeczności wygrywa wersja korzystniejsza dla kupującego.

Dlatego przed podpisem sprawdź sprzedającego i dokumenty sam.

Co kupujesz przed odbiorem

Na etapie budowy nie kupujesz jeszcze lokalu z aktem własności, tylko zobowiązanie: deweloper ma zbudować konkretne mieszkanie według ustalonej specyfikacji i przenieść je na Ciebie po ukończeniu.

Twoja sytuacja zmienia się w trzech krokach:

• Przed ukończeniem masz prawa z umowy rezerwacyjnej, a potem z umowy sprzedaży (SPA, sale and purchase agreement).
• Po ukończeniu deweloper rejestruje budynek jako kondominium w Land Office, lokalnym urzędzie Department of Lands. Dopiero wtedy powstają akty własności poszczególnych lokali.
• W dniu przeniesienia lokal zostaje wpisany na Ciebie, zwykle przy ostatniej wpłacie.

Przy własności w puli zagranicznej (foreign freehold) większość kupujących z zagranicy korzysta z drogi z art. 19 Condominium Act: pieniądze na zakup wpływają do Tajlandii z zagranicy w walucie obcej. Według art. 19 ter suma tych wpływów ma wynieść co najmniej cenę lokalu, więc liczy się każda rata, nie tylko ostatnia. Z polskiego konta wysyłasz więc przelew w walucie obcej i przy każdym przelewie prosisz tajski bank o dokument potwierdzający wpływ. Czy w Twojej sytuacji pasuje inna droga z art. 19, oceni prawnik. Szczegóły formy własności opisujemy w artykule czy Polak może kupić mieszkanie w Tajlandii.

Z kim podpisujesz umowę

Sprzedającym nie zawsze jest marka z broszury. Deweloper może budować każdy projekt przez osobną spółkę celową, a to ona może podpisywać umowy i być właścicielem gruntu.

Zanim wpłacisz opłatę rezerwacyjną, poproś o nazwę i numer rejestrowy spółki sprzedającej, a potem sprawdź:

• Department of Business Development (DBD). W wyszukiwarce DBD DataWarehouse zobaczysz status spółki, kapitał, adres i złożone sprawozdania finansowe. Część danych jest tylko w wersji tajskiej, więc przyda się prawnik albo osoba znająca tajski.
• Giełdę w Bangkoku (SET). Jeśli deweloper jest spółką notowaną, jego raporty roczne i komunikaty są publiczne. Widać w nich zadłużenie grupy, projekty w toku i problemy, które spółka musiała ujawnić.
• Grunt. Poproś o kopię tytułu własności działki. Sprawdź, kto jest właścicielem i czy grunt jest obciążony hipoteką banku. Hipoteka na działce pod budowę to nic niezwykłego. Ważne, jak i kiedy zostanie zwolniona przed przeniesieniem Twojego lokalu.

Pozwolenia i EIA

Kondominium potrzebuje pozwolenia na budowę według tajskiego prawa budowlanego (Building Control Act), które wydaje lokalny urząd. W zależności od wielkości i lokalizacji inwestycja może też potrzebować zatwierdzonej oceny oddziaływania na środowisko (EIA), zanim budowa dostanie zgodę. Raporty EIA ocenia ONEP, rządowy urząd polityki środowiskowej.

Sprzedaż rusza często, zanim EIA zostanie zatwierdzona. To częsta praktyka, a wzór umowy rezerwacyjnej, który opisujemy niżej, wprost ją uwzględnia: brak wymaganej zgody EIA jest jedną z podstaw do zwrotu opłaty. Zadaj trzy pytania:

1. Czy EIA jest zatwierdzona, a jeśli nie, kiedy spodziewana jest decyzja?
2. Czy jest pozwolenie na budowę albo czy złożono wniosek?
3. Co dzieje się z Twoimi wpłatami, jeśli któraś zgoda się opóźni albo nie zostanie wydana?

Poproś o odpowiedzi na piśmie, najlepiej jako daty w umowie rezerwacyjnej.

Umowa rezerwacyjna i umowa sprzedaży

Umowa rezerwacyjna

Od początku 2025 r. sprzedaż lokali w kondominium przez rezerwację jest w Tajlandii działalnością z umową kontrolowaną według ustawy o ochronie konsumentów. Obwieszczenie ukazało się w Royal Gazette 3 października 2024 i weszło w życie 120 dni później, według kancelarii 31 stycznia 2025. Jego przestrzeganie nadzoruje OCPB, tajski urząd ochrony konsumentów. Według omówień kancelarii:

• umowa rezerwacyjna musi być po tajsku i według urzędowego wzoru, z terminami podpisania umowy sprzedaży i uzyskania pozwolenia na budowę;
• możesz odstąpić od umowy i odzyskać opłatę rezerwacyjną, jeśli deweloper nie uzyska wymaganej EIA, nie złoży wniosku o pozwolenie na budowę albo go nie dostanie, nie podpisze umowy sprzedaży w terminie albo zmieni specyfikację lub materiały bez Twojej zgody;
• deweloper nie może zatrzymać pieniędzy, chyba że to Ty naruszysz umowę, nie może traktować opłaty rezerwacyjnej jak zadatku ani zaliczki i nie może pobierać opłaty za przeniesienie rezerwacji na inną osobę;
• zasady obejmują też rezerwacje przez internet.

Prawnik powinien porównać Twoją umowę z wzorem z Royal Gazette.

Umowa sprzedaży (SPA)

Art. 6/2 Condominium Act wymaga, żeby umowa sprzedaży z deweloperem odpowiadała wzorowi ustalonemu przez ministra spraw wewnętrznych. Zapisy, które od niego odbiegają na niekorzyść kupującego, są nieważne. Art. 6/1 dodaje, że reklamę dewelopera uznaje się za część umowy, a przy sprzeczności wygrywa wykładnia korzystniejsza dla kupującego. Zachowaj więc broszurę, rzut i listę wyposażenia, które dostałeś.

W SPA sprawdź:

• numer lokalu, piętro, metraż i specyfikację;
• cenę i harmonogram płatności;
• planowany termin ukończenia i przeniesienia własności;
• co się dzieje, jeśli deweloper się spóźni;
• okresy odpowiedzialności za usterki po odbiorze (omówienie wzoru przez kancelarię z 2011 r. podaje pięć lat dla konstrukcji i wyposażenia oraz dwa lata dla pozostałych elementów; aktualny wzór sprawdzi prawnik);
• kto płaci jakie koszty w dniu przeniesienia (rozpisujemy je w artykule koszty zakupu mieszkania w Tajlandii).

Umowa rezerwacyjna musi być po tajsku, a umowa sprzedaży opiera się na tajskim wzorze. Deweloperzy zwykle dają też wersję angielską, ale sprawdź, która wersja jest wiążąca. Jeśli nie czytasz swobodnie po angielsku, zamów tłumaczenie na polski u tłumacza, a nie u dewelopera.

Harmonogram płatności

Przy zakupie na etapie budowy płacisz zwykle opłatę rezerwacyjną, jedną lub kilka rat w trakcie budowy i ostatnią wpłatę przy przeniesieniu własności. Najlepiej, gdy każda rata jest powiązana z czymś, co da się sprawdzić: konstrukcja gotowa, dach położony, budynek ukończony.

W praktyce:

• Proś o dowód przy każdym etapie: zdjęcia z budowy, raport postępu albo wizytę.
• Płać tylko spółce wskazanej w umowie, na konto w jej nazwie, z numerem lokalu i umowy w tytule przelewu.
• Policz kurs. Ceny są w batach, a Ty płacisz z Polski w walucie obcej, więc wartość kolejnych rat w złotych zmienia się razem z kursem.
• Zaplanuj ostatnią wpłatę wcześniej. Jeśli deweloper nie oferuje finansowania, sposób sfinansowania ostatniej raty ustal, zanim podpiszesz umowę.

Opóźnienia, zmiany i odbiór

Terminy budowy się przesuwają: przez pogodę, dostawy, pozwolenia. Chroni Cię umowa z jasnym terminem przeniesienia, jasną konsekwencją spóźnienia i zasadą, że zmiany projektu lub materiałów wymagają Twojej zgody.

Przed przeniesieniem własności robisz odbiór lokalu. Spisz usterki i poproś dewelopera o ich usunięcie. Drobne poprawki zwykle wykonuje się już po przekazaniu kluczy, w ramach gwarancji. Jeśli nie możesz przylecieć, odbiór i przeniesienie może w Twoim imieniu przeprowadzić pełnomocnik, o czym zdecyduje Twój prawnik. Po przeniesieniu wspólnota właścicieli (juristic person z Condominium Act) zaczyna pobierać opłaty za części wspólne.

Jeśli myślisz o sprzedaży przed ukończeniem, sprawdź, czy umowa na to pozwala i na jakich warunkach.

Pytania do dewelopera

• Która spółka sprzedaje i do kogo należy grunt?
• Czy grunt ma hipotekę i jak zostanie zwolniona?
• Na jakim etapie są EIA i pozwolenie na budowę?
• Jaki jest harmonogram płatności i co uruchamia każdą ratę?
• Jaki jest planowany termin ukończenia i co, jeśli się przesunie?
• Czy mogę zobaczyć pełną umowę sprzedaży przed opłatą rezerwacyjną?
• Co obejmuje gwarancja i na jak długo?
• Czy mogę odsprzedać lokal przed odbiorem?

The Astra Samui: co jest potwierdzone, a co czeka

The Astra Samui to nowy projekt w Bophut na Koh Samui, sprzedawany na etapie budowy. Poniższe informacje pochodzą z FAQ dewelopera dla kupujących. Wiążące są umowy.

Deweloper to tajska spółka notowana na Giełdzie Papierów Wartościowych Tajlandii (SET), z Chiang Mai. Nagrody, które wymienia: nagradzana w Dot Property Awards. Sprzedaż rusza 26 października 2026.

• Zgoda środowiskowa (EIA) jest oczekiwana w lutym 2027; umowę sprzedaży podpisuje się po jej wydaniu.
• Opłata rezerwacyjna: 100 000 THB (kawalerka, 1 sypialnia, 1 sypialnia plus) lub 150 000 THB (2 sypialnie), w pełni zwrotna do 22.11.2026, godz. 17:00.
• Płatności: 30% do 22.12.2026 (pomniejszone o opłatę rezerwacyjną), 30% po wykonaniu konstrukcji dachu (planowo luty 2028), 40% przy odbiorze (planowo grudzień 2028). Deweloper nie oferuje finansowania.
• Przy freehold w puli zagranicznej środki muszą pochodzić z zagranicy w walucie obcej (nie w THB); koszty przelewu ponosi kupujący.
• Freehold w puli zagranicznej: akt własności lokalu wystawiany na nazwisko kupującego.
• Odsprzedaż przed odbiorem jest możliwa po wpłacie 30%.
• Po odbiorze deweloper udziela gwarancji budowlanej (okres nie jest podany).

Planowane ukończenie to IV kwartał 2028. To termin docelowy, nie gwarancja. Nadal potwierdzamy między innymi okres gwarancji, to, czy opłata rezerwacyjna wlicza się w pierwszą ratę, oraz co dzieje się z wpłatami, jeśli decyzja w sprawie EIA się opóźni. O te odpowiedzi na piśmie prosimy dla każdego kupującego.

Na stronie projektu znajdziesz budynki, udogodnienia i stan budowy, a jeśli kupujesz z myślą o wynajmie, zajrzyj na stronę inwestycja na Koh Samui. Ceny zaczynają się od 3 687 000 THB (ok. 429 000 zł, kurs średni NBP z 23 października 2026). Cały proces od rezerwacji do przeniesienia własności opisuje strona jak kupić.

My, Varsovia Estate, jesteśmy agent sprzedaży The Astra Samui i rozmawiamy z Tobą po polsku. Jeśli chcesz przejść przez umowy razem z nami, zanim podejmiesz decyzję, umów rozmowę. Najczęstsze pytania o sam projekt zebraliśmy w artykule The Astra Samui: pytania przed zakupem.