Czy Polak może kupić mieszkanie w Tajlandii?

Tak, Polak może kupić mieszkanie w Tajlandii i mieć je na własność, na swoje nazwisko. Dla kupującego z Polski warunki są zwykle dwa: w budynku musi być jeszcze miejsce w puli zagranicznej, a pieniądze na zakup muszą przyjść z zagranicy. Ziemi cudzoziemiec co do zasady kupić nie może.

Dla Polaka nie ma tu osobnych reguł. Tajskie prawo traktuje Cię tak samo jak kupującego z Londynu czy Singapuru. Dalej: skąd te zasady, co z domem i działką i co sprawdzić przed pierwszą wpłatą. Stan prawny na 24.10.2026. To informacja ogólna, nie porada prawna. Opieramy się na Condominium Act, Land Code, tajskim kodeksie cywilnym i handlowym oraz informacjach Department of Lands i Bank of Thailand, a to, jak dotyczą Twojego zakupu, powinien potwierdzić tajski prawnik.

Co cudzoziemiec może kupić w Tajlandii, a czego nie

Mieszkanie w kondominium: droga otwarta dla cudzoziemców

W Tajlandii kondominium to budynek podzielony na lokale z osobnymi tytułami własności, podobnie jak w polskiej wspólnocie mieszkaniowej. Zasady dla cudzoziemców zapisano w Condominium Act. Artykuł 19 wymienia, kto może mieć lokal. Są wśród nich osoby ze stałym pobytem w Tajlandii, osoby przyjęte na podstawie ustawy o wspieraniu inwestycji i cudzoziemcy, którzy wnoszą pieniądze na zakup do Tajlandii w obcej walucie albo płacą z konta nierezydenta w batach (non-resident baht account) lub z konta walutowego w tajskim banku. Kupujący z Polski korzysta zwykle z tej ostatniej drogi.

Przy zakupie na własność urząd gruntowy (Land Office) rejestruje lokal na Twoje nazwisko, a Ty dostajesz tytuł własności lokalu. To ten sam dokument, który dostaje Taj. Mieszkanie możesz sprzedać, wynająć (w granicach regulaminu budynku i przepisów o najmie krótkoterminowym) i przekazać w spadku, choć spadkobierców obowiązują osobne zasady.

Jak działa pula zagraniczna

Artykuł 19 bis ogranicza udział cudzoziemców w każdym kondominium. Limit to do 49% powierzchni lokali w kondominium. W praktyce ważne są dwie rzeczy.

• Pulę liczy się według powierzchni, nie liczby mieszkań. Budynek z wieloma kawalerkami i kilkoma dużymi lokalami zapełnia ją inaczej niż budynek z równymi mieszkaniami.
• Pula dotyczy całego budynku. Kiedy cudzoziemcy mają już maksymalny udział, urząd nie zarejestruje kolejnego przeniesienia własności na cudzoziemca.

W nowej inwestycji dane o puli zwykle ma deweloper, w gotowym budynku zarząd kondominium (juristic person). Urząd gruntowy sprawdza pulę przy przeniesieniu własności. Zanim zarezerwujesz lokal, poproś na piśmie o potwierdzenie, że dla tego konkretnego mieszkania jest jeszcze miejsce w puli.

Co, jeśli pula się skończyła

Mieszkanie możesz wtedy wziąć w dzierżawę zarejestrowaną w urzędzie. Odsprzedaż od jednego cudzoziemca drugiemu nie powinna zwiększać udziału cudzoziemców, więc może być możliwa nawet w budynku blisko limitu, ale nie dzieje się to automatycznie. Prawnik potwierdza to w urzędzie gruntowym przed przeniesieniem własności.

Freehold i leasehold w skrócie

Freehold to pełna własność lokalu, bez terminu. Leasehold to długoletnia dzierżawa zarejestrowana w urzędzie gruntowym, przy której właścicielem zostaje ktoś inny.

Według tajskiego kodeksu cywilnego (Civil and Commercial Code) dzierżawa nieruchomości nie może trwać dłużej niż 30 lat, a dzierżawa dłuższa niż trzy lata musi być zawarta na piśmie i zarejestrowana, żeby w pełni wiązała. W umowach bywa zapis o możliwości przedłużenia. Przeczytaj go z prawnikiem: obietnica przedłużenia to warunek umowy, a nie prawo wpisane do rejestru. W wyroku 4655/2566, opublikowanym w 2025 roku, Sąd Najwyższy uznał za nieważne obietnice przedłużenia, które w praktyce wydłużały dzierżawę ponad 30 lat na dotychczasowych warunkach. Propozycja dzierżawy na 99 lat z 2024 roku według naszego sprawdzenia z 24.10.2026 nie stała się prawem.

Jeśli chcesz mieć mieszkanie na własność i przekazać je dalej, freehold w puli zagranicznej daje Ci mocniejszą pozycję. Leasehold ma sens, gdy pula jest pełna albo gdy liczy się dla Ciebie różnica w cenie. Cały proces zakupu krok po kroku opisujemy na stronie jak kupić mieszkanie.

Czego cudzoziemiec nie może kupić

Ziemia

Artykuł 86 Land Code pozwala cudzoziemcowi nabyć ziemię tylko na podstawie umowy międzynarodowej, która takie prawo przyznaje. O ile nam wiadomo, żadna taka umowa dziś nie obowiązuje. Prawnik powinien to potwierdzić dla kraju, z którego pochodzisz.

Artykuł 96 bis dodaje wąski wyjątek: cudzoziemiec, który wniesie do Tajlandii co najmniej 40 000 000 THB w formie inwestycji określonych w przepisach i utrzyma je przez co najmniej pięć lat, może wystąpić do ministra spraw wewnętrznych o zgodę na zakup działki pod dom o powierzchni do jednego rai (1600 m²). Próg inwestycji jest wysoki, zgoda uznaniowa, a warunki ścisłe. Przy zakupie mieszkania na wakacje albo na emeryturę to rzadko realna droga.

Dom i willa

Dom jako budynek możesz mieć, ziemi pod nim nie. Zwykle wygląda to tak: dzierżawisz grunt na najwyżej 30 lat, z rejestracją w urzędzie, a dom jest Twój osobno. Jak zarejestrować budynek i co się dzieje po końcu dzierżawy, zależy od umowy. Dlatego willa wymaga więcej pracy prawnika niż mieszkanie w kondominium.

Warunek przelewu z zagranicy

Przy ścieżce walutowej, z której korzysta większość kupujących z zagranicy, musisz wykazać, że pieniądze na zakup przyszły do Tajlandii w obcej walucie. Bez tego urząd nie zarejestruje lokalu na Twoje nazwisko. Department of Lands wymaga tego dowodu przy przeniesieniu własności.

Z Polski wygląda to tak:

1. Wysyłasz pieniądze ze swojego konta w Polsce, w obcej walucie, a nie w batach. Zanim wyślesz przelew, zapytaj bank odbiorcy w Tajlandii, w jakiej walucie go przyjmie.
2. W tytule przelewu podajesz cel, na przykład zakup lokalu w kondominium, z nazwą inwestycji i numerem mieszkania.
3. Bank w Tajlandii przewalutowuje pieniądze i wystawia dokument potwierdzający transakcję walutową, najczęściej formularz FET (Foreign Exchange Transaction form). Banki wystawiają go zwykle przy przelewach od ok. 50 000 USD, bo taki próg Bank of Thailand ustalił w 2010 roku; przy mniejszych kwotach prosisz o potwierdzenie uznania rachunku (credit advice) albo zaświadczenie z banku. Praktyka banków się różni, więc przed przelewem zapytaj swój bank w Tajlandii, jaki dokument wystawi.
4. Dokument pokazujesz w urzędzie gruntowym przy przeniesieniu własności.

Jeśli płacisz w ratach w trakcie budowy, każda rata wymaga tego samego. Przechowuj wszystkie dokumenty do dnia sprzedaży: te same dowody mogą się przydać, gdy zechcesz wytransferować pieniądze ze sprzedaży z Tajlandii. Przelewy przez fintechy bywają kłopotliwe, jeśli pieniądze docierają już w batach, więc sprawdź to w banku odbiorcy przed wysyłką.

Czego unikać

Nie zapisuj nieruchomości na kogoś innego. Niektórym kupującym podsuwa się zakup ziemi albo willi „przez” Taja lub przez firmę założoną w tym celu. Kupuj na swoje nazwisko: na własność w puli zagranicznej albo w zarejestrowanej dzierżawie.

Nie płać z cudzego konta ani w batach. Jeśli pieniądze przyjdą w batach z konta w Tajlandii albo wyśle je ktoś inny niż kupujący, bank może nie wystawić potrzebnego dokumentu, a urząd może odmówić rejestracji lokalu na Ciebie.

Nie rezerwuj przed potwierdzeniem puli. Zanim wpłacisz opłatę rezerwacyjną, poproś na piśmie o potwierdzenie, że Twoje mieszkanie jest dostępne na własność.

Nie traktuj klauzuli o przedłużeniu dzierżawy jak gwarancji. Przedłużenie obiecane w umowie nie jest prawem wpisanym do rejestru.

Nie licz na wizę. Samo mieszkanie nie daje Ci prawa pobytu w Tajlandii. Wizy mają własne warunki, które ustalają Immigration Bureau i tajskie MSZ. Od końca 2025 roku media opisują ścieżkę długiego pobytu powiązaną z zakupem nieruchomości, ale ma ona własne kryteria, a zgoda nie jest automatyczna. Jeśli kupujesz z myślą o wizie, sprawdź aktualne zasady przed zakupem.

Nie pomijaj strony polskiej. Podatki w Polsce od najmu albo sprzedaży mieszkania w Tajlandii to osobny temat. Omów go z polskim doradcą podatkowym przed zakupem.

Jak to wygląda w The Astra Samui

Szukasz mieszkania na Koh Samui w nowym projekcie? The Astra Samui to niskie kondominium w stylu resortu w Bophut na Koh Samui. Według dewelopera forma własności to freehold; dla obcokrajowców freehold w ramach puli zagranicznej; dostępny także leasehold. Freehold w puli zagranicznej: akt własności lokalu wystawiany na nazwisko kupującego. Leasehold: zarejestrowana dzierżawa na 30 lat. Przedłużenia nie są gwarantowane.

Ceny zaczynają się od 3 687 000 THB (ok. 429 000 zł, kurs średni NBP z 23 października 2026). Budowa trwa, według dewelopera planowany odbiór: grudzień 2028, więc poproś na piśmie o harmonogram wpłat i przeniesienia własności.

Varsovia Estate to agent sprzedaży The Astra Samui. Rozmawiamy po polsku. Pomożemy Ci poprosić dewelopera o pisemne potwierdzenie puli zagranicznej przed rezerwacją i przejdziemy z Tobą przez przelew z Polski. Nie udzielamy porad prawnych i do umowy sprzedaży polecamy niezależnego tajskiego prawnika. Więcej o samym projekcie znajdziesz w artykule pytania przed zakupem w The Astra Samui. Możesz też przejrzeć dostępne mieszkania i cennik albo umówić rozmowę.