Rynek nieruchomości Koh Samui w 2026 roku: co jest na sprzedaż

Rynek nieruchomości Koh Samui jest mały i skupiony na północnym wschodzie wyspy. Sprzedają się tu kondominia, wille i działki. Cudzoziemiec, także Polak, może jednak bezpośrednio kupić na własność tylko lokal w kondominium, w ramach puli zagranicznej. Opisujemy, co jest na rynku jesienią 2026 roku, na podstawie datowanych źródeł, i czego w tym tekście celowo nie ma: prognoz cen i stóp zwrotu.

Piszemy jako Varsovia Estate, agent sprzedaży The Astra Samui, więc mamy w tym temacie interes. Dlatego każde zdanie o rynku ma źródło i datę, a o projekcie, który sprzedajemy, piszemy osobno, na końcu. To informacja ogólna według stanu na październik 2026 roku, nie porada prawna.

Co można kupić na Koh Samui: kondominium, willa, działka

Na wyspie sprzedają się trzy rodzaje nieruchomości mieszkalnych, a każdy działa inaczej.

Kondominium to budynek podzielony na lokale, z których każdy ma własny tytuł własności, a części wspólne, takie jak basen, ogród i lobby, należą do wszystkich właścicieli razem. Willa daje prywatność i własny basen, ale też całe utrzymanie na Twojej głowie. Działka to osobny świat pozwoleń, budowy i nadzoru.

Jeśli wahasz się, czy wybrać willę czy mieszkanie na Koh Samui, zacznij od pytania, ile czasu chcesz spędzać na utrzymaniu domu, gdy Cię nie ma. Kondominium łatwiej zamknąć i wyjechać.

Co z tego może mieć Polak

Krótko: lokal w kondominium na własność (freehold) w ramach puli zagranicznej (limit to do 49% powierzchni lokali w kondominium) albo lokal w leasehold, czyli zarejestrowanej dzierżawie. Grunt cudzoziemiec co do zasady może tylko dzierżawić. Przy willach stosuje się dzierżawę gruntu i umowy dotyczące budynku, a to wymaga osobnej analizy prawnika.

Słowo o tym, czego nie robić. W 2026 roku tajskie urzędy prowadzą postępowania wobec struktur, przez które cudzoziemcy mieli w praktyce posiadać grunty. Według AFP z 20 października 2026 roku władze rozważają przymusową sprzedaż 2360 działek, a EdgeProp już w czerwcu 2026 roku pisał, że te działania zmieniają popyt cudzoziemców na wille na Phuket i Koh Samui. Nie polecamy i nie pomagamy w żadnych obejściach puli zagranicznej.

Pełne wyjaśnienie znajdziesz w poradnikach czy Polak może kupić mieszkanie w Tajlandii i freehold czy leasehold.

Niska zabudowa i przepisy budowlane wyspy

Na Koh Samui nie ma wieżowców. W maju 2025 roku w dzienniku urzędowym Royal Gazette ukazało się nowe obwieszczenie ministerstwa środowiska o obszarach ochrony środowiska dla Koh Samui, Koh Phangan i Koh Tao. W praktyce przepisy budowlane utrzymują na wyspie głównie niską zabudowę, więc dobrych działek blisko plaży jest niewiele (według dewelopera).

Dla rynku oznacza to dwie rzeczy. Po pierwsze, podaż w dobrych miejscach blisko plaży jest ograniczona przepisami, a nie tylko popytem. Po drugie, nie każda budowa na wyspie jest zgodna z prawem. We wrześniu 2024 roku Pattaya Mail opisywał luksusowe wille na wzgórzach Samui, którym groziła rozbiórka z powodu naruszeń przepisów. Przy każdym zakupie, zwłaszcza na wzgórzu i blisko brzegu, poproś prawnika o sprawdzenie pozwoleń.

Nowe kondominia a rynek wtórny

Lokal w kondominium kupisz na wyspie na dwa sposoby: od dewelopera, w projekcie nowym albo jeszcze w budowie, albo z rynku wtórnego, od obecnego właściciela.

Nowy projekt daje wybór lokalu, piętra i widoku, a płatności rozkładają się na raty w trakcie budowy. W zamian czekasz na odbiór i bierzesz na siebie ryzyko opóźnień. Mieszkanie z rynku wtórnego widzisz gotowe, możesz sprawdzić, jak działa wspólnota i ile naprawdę wynoszą opłaty. Wybór jest jednak mniejszy, a w starszym budynku pula zagraniczna może być już zajęta, więc lokal bywa dostępny tylko w leasehold.

Na czym polega zakup przed odbiorem i co sprawdzić, opisuje poradnik zakup mieszkania na etapie budowy w Tajlandii.

Jak czytać cenę za m² w ofertach

Ceny mieszkań na Koh Samui podaje się w batach, często także za m². To przydatna miara, ale tylko wtedy, gdy porównujesz to samo. W ogłoszeniach różnią się trzy rzeczy, które zmieniają wynik:

• metraż, który bywa podawany z balkonem albo bez,
• forma własności, bo freehold w puli zagranicznej kosztuje zwykle więcej niż leasehold,
• zakres wyposażenia, od samej zabudowy po pełny komplet.

Do tego dochodzi kurs. Cena w batach jest stała w umowie, ale jej wartość w złotych zmienia się między pierwszą a ostatnią ratą. Jak porównać ogłoszenia krok po kroku, pokazujemy w poradniku jak porównać oferty mieszkań na Koh Samui.

Gdzie koncentrują się nowe projekty

Według raportu C9 Hotelworks z czerwca 2025 roku na Samui było 2882 lokale mieszkalne na sprzedaż w 117 projektach, a 70% z nich w Bophut. Bophut to też nazwa gminy (tambonu), która obejmuje większą część północno-wschodniego wybrzeża, więc ta liczba dotyczy szerszego obszaru niż okolica plaży.

Północny wschód przyciąga projekty z prostych powodów: lotnisko, prywatne szpitale, centra handlowe i ruch turystyczny Chaweng są blisko. Dla kupującego to wygoda, ale też konkurencja. Im więcej podobnych mieszkań w okolicy, tym większe znaczenie mają jakość budynku, zarządzanie i to, czym konkretny projekt różni się od sąsiadów. Okolice z perspektywy kupującego porównuje poradnik gdzie kupić mieszkanie na Koh Samui.

Dla skali: Koh Samui to druga co do wielkości wyspa Tajlandii (po Phuket), o powierzchni ok. 228,7 km², i ma własne lotnisko międzynarodowe (Samui International Airport). Porównanie z dużo większym rynkiem Phuket jest w tekście Koh Samui czy Phuket.

Czego nie znajdziesz w tym artykule: prognoz

Nie podajemy prognoz wzrostu cen, stóp zwrotu z najmu ani średnich rentowności. Powody są proste. Rynek jest mały, więc kilka transakcji potrafi przesunąć każdą średnią. Dane o cenach transakcyjnych na wyspie są rozproszone. A każda liczba o przyszłości byłaby obietnicą, której nikt nie może dotrzymać.

Jeśli ktoś obiecuje Ci stały dochód z najmu albo wzrost wartości mieszkania, poproś o podstawę na piśmie i pokaż ją prawnikowi. W projekcie, który sprzedajemy, sprawa jest postawiona jasno: Nie obiecujemy żadnego dochodu z wynajmu. Jak samodzielnie policzyć koszty i przychody, bez obiecanych liczb, opisuje poradnik jak policzyć zwrot z najmu.

Jak sprawdzić projekt na wyspie przed zakupem

Na małym rynku liczy się bardziej konkretny projekt niż wyspa jako całość. Dwa kondominia kilka kilometrów od siebie mogą różnić się formą własności, jakością budowy i regulaminem. Rozsądna kolejność:

1. Sprawdź dewelopera. Patrz na to, co już zbudował i oddał, nie tylko na to, co sprzedaje. Spółkę notowaną na giełdzie łatwiej sprawdzić, bo publikuje raporty.
2. Sprawdź grunt i pozwolenia. Zapytaj, na jakim etapie są ocena oddziaływania na środowisko i pozwolenie na budowę.
3. Przeczytaj harmonogram płatności i zapytaj, co chroni Twoje pieniądze na każdym etapie.
4. Zapytaj, kto będzie zarządzał budynkiem, ile wyniosą opłaty i jak wspólnota podejmuje decyzje.
5. Porównaj kilka ofert według tych samych kryteriów: metrażu, formy własności, wyposażenia i opłat.
6. Odwiedź okolicę w porze roku, w której będziesz z mieszkania korzystać, a jeśli możesz, także w porze deszczowej.

Zakup z innego kraju warto oprzeć na prawniku, który działa dla Ciebie, a nie dla sprzedającego. Sprawdzi tytuł, pozwolenia i umowę, zanim wpłacisz pierwszą ratę.

The Astra Samui na tle rynku

The Astra Samui to niskie kondominium w stylu resortu w Bophut, czyli w okolicy, w której według C9 Hotelworks jest większość podaży na wyspie. Kilka liczb, wszystkie według dewelopera:

• teren projektu: ok. 17 600 m² (wg dewelopera)
• 237 mieszkań, metraże ok. 26–73 m²
• forma własności: freehold; dla obcokrajowców freehold w ramach puli zagranicznej, dostępny także leasehold
• start sprzedaży: 26 października 2026
• planowany odbiór: grudzień 2028, czyli IV kwartał 2028. To termin planowany, nie gwarancja.
• Zgoda środowiskowa (EIA) jest oczekiwana w lutym 2027; umowę sprzedaży podpisuje się po jej wydaniu.
• deweloper: tajska spółka notowana na Giełdzie Papierów Wartościowych Tajlandii (SET), z Chiang Mai, nagradzana w Dot Property Awards

Ceny zaczynają się od 3 700 000 THB (ok. 430 000 zł, kurs średni NBP z 23 października 2026). Ze startowej siatki cen wynikają orientacyjne ceny za m² od 139 000 THB w leasehold do 162 000 THB za lokale z wyjściem do basenu, przed promocjami startowymi. Ostateczne ceny są w oficjalnym cenniku.

Wszystkie lokale znajdziesz w zakładce nieruchomości Koh Samui, a ceny i plan płatności na stronie cennika. Projekt w trzech wymiarach obejrzysz w modelu 3D. Co przemawia za zakupem, a co przeciw, zebraliśmy na stronie inwestycja.