Jak porównać oferty mieszkań na Koh Samui: lista kontrolna

Oferty mieszkań na Koh Samui łatwo porównać źle. Dwa ogłoszenia z podobną ceną mogą opisywać zupełnie inne rzeczy: jedno liczy balkon do metrażu, drugie nie, jedno sprzedaje freehold, drugie leasehold, jedno podaje cenę z meblami, drugie bez. Zanim zestawisz oferty w tabeli, sprowadź je do wspólnego mianownika.

Ta lista działa dla każdego projektu na wyspie, nowego i z rynku wtórnego. Na końcu pokazujemy, jak wypełnić ją dla The Astra Samui, bo Varsovia Estate to agent sprzedaży The Astra Samui i mamy jego dane pod ręką. Pytania o konkretnie ten projekt zebraliśmy osobno w tekście pytania przed zakupem w The Astra Samui.

Metraż: co wlicza ogłoszenie

Metraż to pierwsza liczba, którą porównujesz, i pierwsza, która bywa myląca. W ogłoszeniach z Tajlandii powierzchnia może obejmować balkon, a sposób liczenia różni się między projektami. Ogłoszenia rzadko piszą, którą wersję podają.

Zapytaj sprzedającego o trzy rzeczy:

1. Czy podana powierzchnia obejmuje balkon i jak duży jest sam balkon?
2. Czy to powierzchnia z tytułu własności lokalu, czy z materiałów sprzedażowych?
3. Czy na rzucie widać wymiary pomieszczeń, z których da się policzyć wnętrze?

Balkon w tropikach to prawdziwa przestrzeń do życia, ale kosztuje mniej w budowie i nie zastąpi pokoju. Jeśli jedna oferta wlicza go do metrażu, a druga nie, porównuj cenę za m² wnętrza. Tytuł własności lokalu podaje powierzchnię, od której zwykle liczy się też opłaty stałe, więc ta liczba ma znaczenie przez cały czas posiadania mieszkania.

Cena za m² i co ją zmienia

Cena za m² pozwala porównać mieszkania różnej wielkości. Przykład z dwiema wymyślonymi ofertami:

Na pierwszy rzut oka A jest tańsza. Po odjęciu balkonu jest droższa za każdy metr wnętrza, a do tego to leasehold. Takie przeliczenie zajmuje kilka minut i często odwraca kolejność ofert.

Co jeszcze podnosi albo obniża cenę za m² w tym samym budynku:

• Widok i położenie. Lokal z widokiem na basen albo wyjściem do niego zwykle kosztuje więcej niż lokal od strony ogrodu.
• Forma własności. Freehold w puli zagranicznej jest zwykle droższy od leasehold w tym samym projekcie.
• Wyposażenie. Cena z meblami i bez mebli to dwie różne liczby.
• Etap sprzedaży. Ceny startowe i promocje różnią się od cen po starcie sprzedaży.

Jeśli porównujesz oferty w złotych albo euro, pamiętaj, że cena jest w batach, a kurs się zmienia. Pisaliśmy o tym w tekście kurs bata a cena mieszkania.

Piętro w konwencji tajskiej

Na tajskich planach parter oznacza się jako pierwsze piętro. Lokal opisany przez sprzedającego jako „drugie piętro” jest więc na 1. piętrze w polskiej numeracji. Ogłoszenia przepisują numerację z planów dewelopera albo ją tłumaczą, i rzadko piszą, którą wersję podają.

Zanim porównasz piętra, ustal jedno: czy parter w ogłoszeniu to parter, czy „pierwsze piętro”. Potem zapytaj o to, co piętro naprawdę zmienia: widok, światło, hałas z basenu, prywatność od strony ogrodu i dostęp, jeśli w budynku nie ma windy albo jest jedna. Na Koh Samui budynki są niskie, więc różnica między parterem a najwyższym piętrem to zwykle kilka kondygnacji, ale dla widoku i prywatności potrafi być duża.

Pula zagraniczna i forma własności

Jako cudzoziemiec możesz kupić lokal w kondominium na własność (freehold) tylko w ramach puli zagranicznej. Limit tej puli to do 49% powierzchni lokali w kondominium. Druga droga to leasehold. Szczegóły są w poradnikach o puli zagranicznej 49% i o tym, czy Polak może kupić mieszkanie w Tajlandii.

Przy porównaniu ofert z tego wynikają dwa pytania. Czy ten konkretny lokal jest dostępny dla cudzoziemca na freehold, czy tylko w leasehold? I jeśli to leasehold, na ile lat i co mówi umowa o przedłużeniu? Oferta leasehold może wyglądać na okazję tylko dlatego, że porównujesz ją z freehold.

Opłaty stałe liczone od m²

W kondominium płacisz opłatę za części wspólne i zwykle jednorazowy wkład do funduszu remontowego. Obie pozycje liczy się od m², więc większy lokal i metraż z balkonem oznaczają wyższe opłaty co miesiąc.

Zapytaj w każdej ofercie:

• ile wynosi opłata za części wspólne za m² miesięcznie i za ile miesięcy płaci się z góry,
• ile wynosi fundusz remontowy i czy jest jednorazowy,
• co obejmuje opłata (ochrona, sprzątanie części wspólnych, basen, ogród),
• kto ustala budżet budynku i jak często się on zmienia.

Porównuj stawki za m², a nie jedną kwotę na miesiąc, bo ta zależy od wielkości lokalu. Więcej o tych kosztach piszemy w poradniku o kosztach życia na Koh Samui.

Odległości w ogłoszeniach: jak je sprawdzić

„Pięć minut od plaży” może znaczyć pieszo albo skuterem, w linii prostej albo przez główną drogę. Sprawdź każdą odległość, która ma dla Ciebie znaczenie:

1. Zapytaj, skąd pochodzi liczba i czy to odległość w linii prostej, czy drogą.
2. Wpisz adres w mapę i zobacz trasę pieszą do plaży: czy trzeba przejść przez ruchliwą drogę?
3. Przejedź trasę na lotnisko i do szpitala o porze, o której będziesz jeździć.
4. Sprawdź, co jest między budynkiem a plażą. Pusta działka dziś może być budową jutro.

Przy The Astra Samui odległości podaje deweloper i tak je opisujemy: „według dewelopera”. Do plaży Bophut jest ok. 300 m.

Termin oddania i plan płatności

Przy nowym projekcie cena to połowa porównania. Druga połowa to pytanie, kiedy płacisz i kiedy dostajesz klucze. Dwie oferty z tą samą ceną różnią się, jeśli w jednej płacisz większość na początku, a w drugiej przy odbiorze.

Zapisz dla każdej oferty:

• wysokość opłaty rezerwacyjnej i do kiedy jest zwrotna,
• harmonogram wpłat i to, od czego zależy każda rata,
• planowany termin odbioru i co się dzieje, jeśli się przesunie,
• walutę płatności i to, kto płaci za przelew,
• koszty przy przeniesieniu własności i kto je ponosi.

Ogólne zasady zakupu na etapie budowy opisuje poradnik zakup mieszkania na etapie budowy w Tajlandii.

Wyposażenie w cenie

„W pełni umeblowane” znaczy w każdej ofercie coś innego. W jednej to kuchnia, łóżko i klimatyzacja, w drugiej komplet z pościelą, naczyniami i telewizorem. Poproś o listę na piśmie i porównaj ją pozycja po pozycji: zabudowa kuchni, AGD, łóżko i materac, szafy, klimatyzacja w każdym pokoju, podgrzewacz wody, meble balkonowe.

Jeśli w jednej ofercie czegoś brakuje, dolicz koszt do ceny, zanim porównasz cenę za m². Wyposażenie w The Astra Samui opisujemy na stronie wyposażenie.

Arkusz porównania

Przepisz ten arkusz do notatek albo arkusza kalkulacyjnego i wypełnij go dla każdej oferty. Pole bez odpowiedzi to pytanie do sprzedającego.

Przykład: The Astra Samui

Tak wygląda arkusz wypełniony dla The Astra Samui. To niskie kondominium w stylu resortu w Bophut.

• Cena: od 3 700 000 THB (ok. 430 000 zł, kurs średni NBP z 23 października 2026). Orientacyjne ceny za m² ze startowej siatki cen: od 139 000 THB (leasehold) przez 150 000 THB (freehold w puli zagranicznej) do 162 000 THB (lokale z wyjściem do basenu). To ceny orientacyjne, przed promocjami startowymi. Ostateczna cena jest w oficjalnym cenniku.
• Metraż: ok. 26–73 m². Kawalerka 26 m², 1 sypialnia 34–35 m², 1 sypialnia plus 40–48 m², 2 sypialnie 62–73 m². O to, czy metraż obejmuje balkon, zapytaj przy konkretnym lokalu.
• Forma własności: freehold; dla obcokrajowców freehold w ramach puli zagranicznej, dostępny także leasehold. Leasehold: zarejestrowana dzierżawa na 30 lat. Przedłużenia nie są gwarantowane.
• Piętra: 4 kondygnacje + kondygnacja podziemna. Stosujemy polską numerację: parter, 1., 2. i 3. piętro; wysokość pomieszczeń: 2,6 m.
• Mieszkania wychodzą na basen-lagunę albo tropikalne ogrody. Jest też ograniczona liczba lokali na parterze z wyjściem do basenu prosto z prywatnego balkonu.
• Opłata za części wspólne: 50 THB/m² miesięcznie (12 miesięcy płatne z góry). Fundusz remontowy: 500 THB/m² jednorazowo.
• Opłata za przeniesienie własności: 2%, dzielona po połowie (1% po stronie kupującego).
• Opłata rezerwacyjna: 100 000 THB (kawalerka, 1 sypialnia, 1 sypialnia plus) lub 150 000 THB (2 sypialnie), w pełni zwrotna do 20.11.2026, godz. 17:00. Płatności: 30% do 20.12.2026, 30% po wykonaniu konstrukcji dachu (planowo luty 2028), 40% przy odbiorze (planowo grudzień 2028). Deweloper nie oferuje finansowania.
• Przy freehold w puli zagranicznej środki muszą pochodzić z zagranicy w walucie obcej (nie w THB); koszty przelewu ponosi kupujący.
• planowany odbiór: grudzień 2028. To termin planowany, nie gwarancja.
• W lokalu: klimatyzacja, materac z poduszkami, podgrzewacz wody przy prysznicu.
• Parking jest bezpłatny.
• Deweloper: tajska spółka notowana na Giełdzie Papierów Wartościowych Tajlandii (SET), z Chiang Mai.

Położenie każdego lokalu względem basenu i ogrodu sprawdzisz na planie projektu, a jego miejsce na piętrze w modelu 3D. Wszystkie dostępne lokale z metrażem i ceną są w zakładce mieszkanie na Koh Samui, a pełny cennik na stronie cennika. Jeśli masz już kilka ofert z innych projektów i chcesz je zestawić z naszą, umów rozmowę. Przejdziemy przez arkusz razem, także w punktach, w których inny projekt wypada lepiej.